В абз. 2 ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України зазначається, що зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Що можна вважати подією, яка неминуче настане, і на підставі яких ознак можна ідентифікувати цю подію в конкретній справі? Оскільки законодавчого визначення такої події немає, на допомогу приходить судова практика.

Фабула справи

У лютому 2008 р. між компанією А (позивач, суборендар) і компанією Б (відповідач, орендар) було укладено договір суборенди, за яким орендар зобов'язувався передати суборендарю в тимчасове платне користування приміщення, що знаходиться у приміщенні торговельно-розважального центру, а суборендар зобов'язувався прийняти, оплатити користування і повернути приміщення орендареві.

Сторони домовилися, що договір набуває чинності з моменту його укладання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов’язань.

Орендар повинен був передати приміщення суборендарю в день відкриття ТРЦ шляхом підписання акта приймання-передачі.

Сторони також погодилися, що строк фактичного використання суборендарем приміщення триватиме з дати підписання акта приймання-передачі приміщення. Строк договору складає 1090 календарних днів.

У 2008 р. суборендар сплатив орендну плату за один місяць, сподіваючись на добросовісність орендаря.

Натомість станом на 2010 р. суборендар так і не отримав бажаного приміщення, тому довелося переходити у формальну площину – пред’являти письмові вимоги.

Орендар вимоги отримував, проте приміщення не передавав, а свою позицію обґрунтував просто та змістовно: «Оскільки приміщення буде передано в день відкриття ТРЦ, а ТРЦ і досі не збудовано та не відкрито, правових підстав для передачі Вам такого приміщення не існує».

Суборендарю не залишилося нічого іншого, як шукати правди в судах.

У кожного своя правда

Оскільки орендар протягом тривалого часу не виконував належним чином свої зобов’язання щодо передачі приміщення, суборендар втратив інтерес, виходячи з положень ст. 612 ЦКУ.

Склалася доволі цікава ситуація: з одного боку, відповідач вважав, що передача приміщення відбудеться в день відкриття ТРЦ, яке є подією, що неминуче настане, а з іншого –позивач звертав увагу на те, що будівництво ТРЦ навіть не розпочалося, а тому, зважаючи на це, відкриття ТРЦ може взагалі не наступити.

Також слід було відповісти на запитання: коли розпочинається і коли закінчується строк дії договору, а отже, слід вважати його консенсуальним чи реальним?
Якщо виходити з того, що договір оренди нерухомого майна є консенсуальним, то сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст. 284 Господарського кодексу України).

Договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 ЦКУ).

Нагадаємо, що строк договору в конкретній справі складав 1090 днів, а власне угода була підписана 5 лютого 2008 р., тобто договірні відносини мали б тривати до 30 січня 2011 р.

Отже, виходить, що станом на час слухання справи (2012 р.) договір вже не діяв, а грошові кошти в орендаря знаходилися без достатньої правової підстави та, відповідно, підлягали поверненню.

Проте згідно зі ст. 795 ЦКУ передача наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

У спорі, який розглядався, фактично існували два положення, визначені самим договором, які суперечили одне одному:

1. Договір набуває чинність з моменту його укладання та діє до повного виконання сторонами своїх зобов’язань.
2. Сторони погодилися, що строк фактичного використання суборендарем приміщення за договором (строк договору) розпочинається з дня підписання акта приймання-передачі приміщення. Строк договору складає 1090 календарних днів.

Якщо ж виходити з того, що договір оренди є реальним, то строк його дії не розпочався (акт приймання-передачі не був підписаний), а тому знову таки грошові кошти, сплачені суборендарем, знаходилися в орендаря без достатньої правової підстави.

Позиція суду – третій бік медалі у справі

Під час слухання справи не піднімалися питання про те, чи закінчився строк дії договору, чи слід вважати договір консенсуальним або реальним.

Позиція позивача (суборендаря) зводилася лише до того, чи існує прострочення відповідача (орендаря), чи визначений строк виконання зобов’язання відповідача, а передача-приймання приміщення, на його думку, так і не відбулася (ч. 2 ст. 530 ЦКУ).Натомість відповідач заперечував, стверджуючи, що дата відкриття ТРЦ є подією, що неминуче настане (ч. 1 ст. 530 ЦКУ), а тому він, відповідач, упродовж трьох років добросовісно чекає відкриття ТРЦ, щоб передати приміщення позивачу.

Статтею 765 ЦКУ передбачається, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно в користування негайно або у строк, встановлений договором найму. З позиції позивача виходило, що в суборендаря виникло право на відмову від договору на підставі ст. 766 ЦКУ, оскільки майно так і не було отримано в оренду за договором.

Аналіз судової практики та позиції опонентів дозволили апеляційній інстанції зробити такі висновки щодо визначення події, яка неминуче настане:

1. Від дати укладання договору суборенди минуло більше трьох років, а приміщення так і не було передане позивачу, отже, внаслідок прострочення відповідача виконання зобов’язання втратило для позивача інтерес.
2. Оскільки передача в суборенду майна пов’язана з великою кількістю дій та подій, які не можуть настати вже більше трьох років (будівництво ТРЦ, введення в експлуатацію, реєстрація права на ТРЦ, офіційне відкриття ТРЦ), посилання відповідача на абз. 2 ч. 1 ст. 530 ЦКУ – зобов’язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події – є безпідставним.
3. Сторони не визначили в договорі чітко, що слід розуміти під «днем офіційного відкриття», а тому такий день є невизначеним і таким, що може ніколи не настати.
4. Позиція касаційної інстанції значно відрізнялася від позиції апеляційного суду.

Статтею 765 ЦКУ закріплено зобов'язання наймодавця передати наймачеві майно в користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Виходячи із зазначених положень, в оренду може бути передане майно, яке є у володінні наймодавця. Майно, яке буде створене в майбутньому, не може бути передане за договором найму.

Однак ст. 635 ЦКУ врегульовані правовідносини щодо укладання між сторонами попереднього договору, обов'язковою умовою якого є укладання договору в майбутньому.

Оскільки предметом оренди є майно, яке буде створене в майбутньому, договір суборенди можна оцінити як попередній.

Положеннями зазначеної статті передбачено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладання договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦКУ).
Вказівка в умовах договору на введення будинку в експлуатацію може бути обставиною, пов'язаною з виникненням у сторін правовідносин оренди.

Абзацом 2 ч. 1 ст. 530 ЦКУ передбачено, що зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Строк виконання зобов'язання, визначений вказівкою на подію, має оцінюватися судом за його розумністю.

Зважаючи на те, що договір суборенди укладався у 2008 р., а станом на лютий 2012 р. приміщення не передане позивачу в суборенду, колегія суддів Вищого господарського суду України підтримує позицію судів попередніх інстанцій щодо обґрунтованості заявлених позовних вимог незалежно від мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Беручи до уваги судову практику ВГСУ стосовно визначення поняття«подія, що неминуче настане», можна зробити такі висновки:

1. Подія – це явище, що виникає незалежно від волі осіб, а дія – життєвий факт, що є результатом свідомої, пов'язаної з волею діяльності осіб. Дії, своєю чергою, поділяються на правомірні, тобто такі, що відповідають правовим нормам, і неправомірні, які суперечать закону (правопорушення) (Постанова ВГСУ від 16.02.2011 р. у справі №9/152, Постанова ВГСУ від 02.11.2011 р. у справі за №16/245, Постанова ВГСУ від 22.06.2011 р. у справі № 31/339).
2. Строк виконання зобов'язання, який визначений вказівкою на подію, має оцінюватися судом за його розумністю, виходячи з конкретних обставин справи (Постанова ВГСУ від 14.03.2013 р. у справі №3/5005/1922/2012, Постанова ВГСУ від 22.06.2012 р. у справі № 8/464).
3. Подія не може бути визнана такою, що неминуче має настати, якщо вона залежить від суб’єктивної поведінки третьої особи (Постанова ВГСУ від 28.03.2007 р. у справі №2-14/13308-2006).

Євген ВЛАСОВ
юрист ЮК «Альянс Ратушняк і Партнери»