Верховний Суд України. Постанова від 19.02.2014 р. Справа №6-162ц13
Справа про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та зобов’язання повернути земельні ділянки.
у справі за позовом Особа 1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Весна», третя особа – відділ Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області, про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та зобов’язання повернути земельні ділянки за заявою ТОВ «Агрофірма «Весна» про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (далі – ВССУ) від 29 липня 2013 р. Головуючий на засіданні – суддя ВСУ Анатолій Ярема.
Обставини справи
У грудні 2012 р. Особа 1 звернулась до суду із зазначеною позовною заявою, посилаючись на те, що на підставі державних актів на право приватної власності їй належать три земельні ділянки, одна з яких площею S1 та дві по S2, розташовані на території Павлопільської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області.
27 березня 2008 р. вона та ТОВ «Агрофірма «Весна» уклали договори оренди №1, №2, №3, згідно з якими вона передала товариству в строкове платне користування вказані земельні ділянки.
Відділом Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області договори оренди №2 та №3, зареєстровані 18 травня 2011 р., а договір оренди №1 – 4 серпня 2011 р.
Вважаючи, що договори оренди землі є укладеними з моменту їх державної реєстрації, на момент якої у договорах була відсутня передбачена ч. 1 ст. 15 Закону України від 6 жовтня 1998 р. №161-XIV «Про оренду землі» істотна умова, а саме умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, Особа 1 просила визнати договори оренди недійсними; зобов’язати відповідача повернути належні їй земельні ділянки у стані не гіршому порівняно з тим, у якому вони були передані в оренду; зобов’язати відділ Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області скасувати державну реєстрацію договорів оренди.
Рішенням Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 6 лютого 2013 р., залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 20 травня 2013 року, позов Особа 1 задоволено.
Ухвалою ВССУ від 29 липня 2013 р. відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ «Агрофірма «Весна» на вказані рішення суду першої та ухвалу суду апеляційної інстанцій.
У заяві ТОВ «Агрофірма «Весна» про перегляд ухвали ВССУ від 29 липня 2013 р. порушується питання про скасування постановленої судом ухвали й прийняття нового судового рішення, яким у задоволенні позову Особа 1 відмовити, з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 355 Цивільного процесуального кодексу України, – неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції однієї й тієї самої норми матеріального права, а саме ст. 15 Закону України «Про оренду землі», що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
Для прикладу наявності зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення ТОВ «Агрофірма «Весна» посилається на:
– ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 18 липня 2013 р. у справі за позовом про визнання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди недійсними й повернення земельної ділянки з незаконного володіння (№ 6-26596св13);
– два рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 25 вересня 2013 р. у справах за позовами про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (№№ 6-26914св13, 6-22426св13);
– ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 25 вересня 2013 р. у справі за позовом про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (№ 6-22424св13).
Так, ухвалюючи два рішення від 25 вересня 2013 р. про відмову в задоволенні позовів про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, суд касаційної інстанції виходив, зокрема, із того, що на час укладання (підписання) 1 квітня 2008 р. спірних договорів ст. 15 Закону «Про оренду землі» не було передбачено такої істотної умови для цих договорів, як умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, про відсутність якої в договорах стверджували позивачі. Такою істотною умовою ст. 15 Закону «Про оренду землі» було доповнено Законом від 16 вересня 2008 р. №509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву», тобто після укладення договорів. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди землі вважається укладеним з моменту державної реєстрації і тому договір має містити істотні умови, передбачені ст. 15 Закону «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на дату реєстрації, є помилковим, оскільки реєстрація не може змінювати моменту укладення договорів.
Ухвалою від 25 вересня 2013 року колегія суддів судової палати у цивільних справах ВССУ скасувала рішення суду першої інстанції, яким задоволено позов про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, та ухвалу апеляційного суду й направила справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Постановляючи ухвалу суд касаційної інстанції виходив із того, що до спірних правовідносин необхідно застосовувати законодавство, яке діяло на час укладення договору, оскільки своїм підписом сторони підтвердили узгодження істотних умов договору відповідно до законодавства, чинного на момент підписання договору. Укладаючи 1 квітня 2008 р. договір оренди земельної ділянки, в ст. 15 Закону «Про оренду землі» не було передбачено істотної умови договору оренди – умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, на відсутність якої в договорі посилався позивач.
У справі, яка переглядається, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що на момент державної реєстрації 18 травня та 4 серпня 2011 р. договорів оренди земельних ділянок, укладених Особа 1 і ТОВ «Агрофірма «Весна» 27 березня 2008 р., у договорах була відсутня передбачена ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі» така істотна умова, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що відповідно до вимог ч. 2 ст. 15 Закону є підставою для визнання договорів недійсними.
Наведені правові висновки суду касаційної інстанції про застосування ст. 15 Закону «Про оренду землі», покладені в основу судового рішення, яке переглядається, є неоднаковими з висновками, зробленими в указаних для прикладу рішеннях та ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах ВССУ.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах ВСУ вважає, що заява ТОВ «Агрофірма «Весна» підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Суд встановив
Судами у справі, яка переглядається, установлено, що на підставі державних актів на право приватної власності Особа 1 належать три земельні ділянки, одна з яких площею S 1 та дві по S 2, які розташовані на території Павлопільської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області.
27 березня 2008 р. Особа 1 та ТОВ «Агрофірма «Весна» було укладено строком на 5 років договори оренди (№1, №2, №3) вказаних земельних ділянок.
Відділом Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області договори оренди №2 та №3, зареєстровані 18 травня 2011 р., а договір оренди №4 – 4 серпня 2011 р.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За змістом ст. ст. 18, 20 Закону «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після держреєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.
Відповідно до п. 6 спірних договорів оренди земельних ділянок договори діють з моменту держреєстрації, а згідно з п. 39 договори набирають чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.
Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.
Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної держреєстрації.
У справі, що переглядається, Особа 1 та ТОВ «Агрофірма «Весна» дійшли згоди щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок, скріпивши 27 березня 2008 р. договори своїми підписами, що і є моментом укладення договорів.
Висновок суду першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, про те, що моментом укладення договорів оренди земельних ділянок є дата їхньої держреєстрації (18 травня та 4 серпня 2011 р.) є помилковим, оскільки відповідно до зазначених положень договорів оренди та Закону «Про оренду землі» в момент держреєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.
За положенням ч. 1 ст. 58 Конституції закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до частин 1, 3 ст. 5 ЦКУ акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Частиною 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі» встановлені істотні умови, досягнення згоди з яких є обов’язковим для укладення договорів оренди землі.
Відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для визнання договорів недійсними (ч. 2 ст. 15 Закону «Про оренду землі»).
На момент укладення 27 березня 2008 р. Особа 1 та ТОВ «Агрофірма «Весна» договорів оренди, ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі» були встановлені такі істотні умови для договорів оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Така істотна умова, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, на момент укладення 27 березня 2008 р. договорів оренди землі в ст. 15 Закону «Про оренду землі» була відсутня. Зміни до ст. 15 Закону «Про оренду землі», якими передбачено необхідність зазначення в договорах оренди землі такої умови, внесено Законом від 16 вересня 2008 р. №509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву», який набрав чинності 14 жовтня 2008 р., тобто після укладення спірних договорів. Вказаний Закон від 16 вересня 2008 р. №509-VI регулює відносини, які виникли з дня набрання ним чинності і зворотної дії в часі немає.
Отже, укладаючи 27 березня 2008 р. договори оренди земельних ділянок, Особа 1 та ТОВ «Агрофірма «Весна» не було необхідності узгоджувати й зазначати в договорах умову передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, оскільки на момент укладення договорів такої умови ст. 15 Закону «Про оренду землі» не передбачалося.
Саме до цього зводяться правові висновки, що викладені судом касаційної інстанції в рішеннях та ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 25 вересня 2013 року, які надані ТОВ «Агрофірма «Весна» як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції ст. 15 Закону «Про оренду землі» у подібних правовідносинах, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень.
Висновок суду першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, про те, що саме на момент держреєстрації 18 травня та 4 серпня 2011 р. договорів оренди земельних ділянок у цих договорах мала міститися погоджена сторонами умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, зроблений судом із порушенням ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі», і як наслідок судом безпідставно застосовано ч. 2 цієї статті щодо визнання договорів оренди недійсними, що призвело до неправильного вирішення справи.
Отже, враховуючи те, що договори оренди були укладені Особа 1 та ТОВ «Агрофірма «Весна» 27 березня 2008 р., а не в момент їхньої держреєстрації 18 травня та 4 серпня 2011 р., застосуванню до спірних правовідносин підлягає ст. 15 Закону «Про оренду землі» в редакції, чинній станом на 27 березня 2008 р.
Таким чином, Судова палата у цивільних справах ВСУ встановила, що ухвала суду касаційної інстанції у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПКУ, – неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, є незаконною.
За таких обставин відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 355 і ч. 1 та 2 ст. 360-4 ЦПКУ ухвала ВССУ від 29 липня 2013 р. підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.
У свою чергу зміст ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 18 липня 2013 р. (№ 6-26596св13), на яку посилається заявник, обґрунтовуючи підстави подання ним заяви, їх порівняння із судовим рішенням, яке переглядається, не дають підстав для висновку про те, що суд касаційної інстанції під час розгляду двох чи більше справ за тотожних предмета спору, підстави позову, змісту позовних вимог та встановлених фактичних обставин і однакового регулювання нормами матеріального права спірних правовідносин ухвалив різні за змістом судові рішення.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову та ухвалу суду апеляційної інстанції у справі за позовом про визнання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди недійсними й повернення земельної ділянки з незаконного володіння, суд касаційної інстанції, постановляючи ухвалу від 18 липня 2013 р. виходив із того, що на момент укладення 3 квітня 2006 р. та держреєстрації 27 листопада 2006 р. договору оренди землі ст. 15 Закону «Про оренду землі» не передбачала такої істотної умови, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Натомість у справі, яка переглядається, встановлено, що договори оренди землі укладено, коли вказана умова в ст. 15 Закону «Про оренду землі» була відсутня, а зареєстровано договори після внесення до ст. 15 Закону змін, якими цю статтю доповнено зазначеною істотною умовою.
Таким чином, у справі, яка переглядається, та у справі, на ухвалу суду касаційної інстанції від 18 липня 2013 р., в якій заявник посилається в обґрунтування своєї заяви, наявні різні фактичні обставини, що не свідчать про неоднакове застосування судом касаційної інстанції ст. 15 Закону «Про оренду землі» у цих справах.
Суд постановив
Керуючись п. 1 ч. 1 ст. 355, п. 1 ч. 1 ст. 360-3, ч. 1 та 2 ст. 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах ВСУ постановила заяву ТОВ «Агрофірма «Весна» про перегляд судового рішення задовольнити частково.
Ухвалу ВССУ від 29 липня 2013 р. скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.
Постанова ВСУ є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п. 2 ч. 1 ст. 355 ЦПКУ.