Всі рубрики
ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ КООПЕРАТИВИ: ВЧОРА І СЬОГОДНІ.

 

 

Відправною точкою в обранні механізму інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва став у 2010 р. Закон «Про інвестиційну діяльність», ч. 3 ст. 4 якого визначено способи фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передання об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Згідно даної норми цей перелік не є вичерпним, але інші способи інвестування та фінансування в будівництво на законодавчому рівні взагалі не регулюються.

Не менш популярним способом інвестування в будівництво житла в Україні є створення інвесторами об’єкта житлового будівництва житлово-будівельного кооперативу (далі – ЖБК).

Житлово-будівельний кооператив – юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації (наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. №76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій»).

Суть ЖБК полягає в тому, що громадяни, об’єднавши свої грошові кошти (пайові внески), організовують кооператив або вступають в нього через членство, а правління ЖБК організовує будівництво житлових комплексів для забезпечення житлом членів кооперативу.

Водночас недобросовісні забудовники найчастіше обирають дану схему з метою уникнути відповідальності перед тими, хто вклав свої кошти в будівництво та придбання житла у власність.


Ризики для потенційних інвесторів

Отже, розглянемо ризики для потенційних інвесторів будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Законодавство України у сфері регулювання кооперативних організацій дуже вузьке і узагальнююче, що дозволяє зробити висновок про фактичну відсутність нормативного регулювання державою сфери кооперації. Основним законом у цій галузі є Закон України «Про кооперацію», прийнятий у 2003 р. Його положення базуються на прийнятому 1988 р. ще в СРСР Законі «Про кооперацію в СРСР», практичне застосування якого неможливе у зв’язку із його «застарілістю». Окремі положення про кооперативи містяться в Житловому кодексі УРСР (положення якого вже давно вимагають оновлення), Цивільному кодексі України, а оподаткування регулюється Податковим кодексом України.

На початку будівництва житлового комплексу організатор (Забудовник), маючи у власності або в оренді земельну ділянку під будівництво, залучає інвесторів, які будуть оплачувати будівництво та підрядників і безпосередньо його здійснювати, починаючи від оформлення дозвільної документації і до здачі будинку в експлуатацію.

Наступним кроком забудовник найчастіше через підставних осіб організовує ЖБК, обираючи при цьому обслуговуючу форму кооперативу через значні прогалини законодавства та можливість широкого трактування питання функціонування та уникнення оподаткування з боку держави.

В результаті залучені грошові кошти інвесторів спрямовуються в житлово-будівельний кооператив, який відповідає перед своїми членами лише тим майном, яке вони самі ж і вклали.

Процедуру ліквідації кооперативу регулює ст. 29 Закону «Про кооперацію». Ліквідація можлива в тому числі і в разі визнання його банкрутом. Відкриття справи про банкрутство господарським судом можливе за наявності заборгованості понад 300 мінімальних заробітних плат, тобто станом на березень 2014 р. – 365 400 грн. Така заборгованість може утворитися як на стадії будівництва, так і після вступу членів кооперативу у право володіння нерухомістю.

Відповідно до ст. 13 Закону «Про кооперацію» в разі ліквідації кооперативу припиняється й членство в ньому, тобто у разі прийняття судового чи іншого рішення про ліквідацію член кооперативу втрачає право на квартиру.

В судовій практиці існує велика кількість справ про визнання банкрутом житлово-будівельних кооперативів за заявами як самих ЖБК, так і кредиторів за заборгованістю, що виникла за надання електроенергії, водопостачання тощо. Як, наприклад, у справі №43/59 за заявою ПАТ «Київенерго» до ЖБК «Мечта 3» про визнання банкрутом.

Крім того, як свідчить судова практика, ліквідація ЖБК можлива також за ініціативою прокуратури, як, наприклад, у справі №826/6541/13-а, яка розглядалась у серпні 2013 р. Окружним адміністративним судом м. Києва за позовом заступника прокурора м. Києва в інтересах держави в особі Печерської районної в м. Києві державної адміністрації до Обслуговуючого кооперативу житлового кооперативу «Містобудівник» про припинення юридичної особи, та у справі №826/6554/13-а, що розглядалась Окружним адміністративним судом м. Києва у червні 2013 р., за позовом того самого заступника прокурора м. Києва в інтересах держави в особі Печерської районної в м. Києві державної адміністрації до Обслуговуючого кооперативу житлового кооперативу «Приладобудівник» про припинення юридичної особи.

Предметом вказаних справ є визнання недійсними записів про державну реєстрацію обслуговуючих кооперативів житлових кооперативів та припинення юридичних осіб у зв’язку з ліквідацією, не пов’язаною з банкрутством.

Відповідно до винесених Окружним адміністративним судом м. Києва постанов позовні вимоги Прокуратури м. Києва задоволено в повному обсязі, а саме записи про державну реєстрацію та державна реєстрація обслуговуючих кооперативів житлових кооперативів визнані недійсними, а юридичні особи припинені у зв’язку із ліквідацією, не пов’язаною з банкрутством.

При винесені вказаних постанов суд мотивував свої рішення, виходячи з наступного.

Частина 1 ст. 6 Закону «Про кооперацію» встановлює, що кооператив є первинною ланкою системи кооперації і створюється внаслідок об’єднання фізичних та/або юридичних осіб на основі членства для спільної господарської та іншої діяльності з метою поліпшення свого економічного стану.

Статтею 133 Житлового кодексу УРСР встановлено, що громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мають право вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру.

Відповідно до ч. 1 ст. 134 ЖК УРСР на облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу беруться громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті і потребують поліпшення житлових умов.

Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни, які мають право бути взятими на облік для одержання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду, а також громадяни, забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається Радою Міністрів УРСР і Українською республіканською радою професійних спілок (ч. 2 ст. 134 ЖК).

Відповідно до ч. 4 ст. 134 ЖК УРСР облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, здійснюється у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів. Облік громадян, що бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу і працюють на підприємствах, в установах, організаціях, при яких організуються кооперативи, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням – також у виконавчому комітеті Ради народних депутатів. Нарівні з ними беруться на облік громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв’язку з виходом на пенсію, а також особи, зазначені в ч. 2 ст. 37 цього Кодексу.

Порядок обліку громадян, які бажають вступити до ЖБК, встановлюється законодавством Союзу РСР і УРСР (ч. 5 ст. 134 Кодексу).
Громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, вносяться до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов (ч. 7 ст. 134 ЖК).

Відповідно до положень статутів зазначених юридичних осіб ОКЖК створюється з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей.

Водночас засновниками вказаних ОКЖК виступають певні особи під порядковими номерами (Особа 1, Особа 2, Особа 3, Особа 4).

Судом встановлено, що члени (засновники) станом на день створення і державної реєстрації ОКЖК на квартирному обліку не перебували, а отже, не потребували поліпшення житлових умов, що підтверджується листами районних у м. Києві державних адміністрацій, які містяться у матеріалах справи. З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що члени (засновники) ОКЖК не відповідають вищезазначеним вимогам ЖК УРСР, а отже, не мали права створювати та здійснювати державну реєстрацію ОКЖК.

Водночас схема інвестування за участю кооперативу практично виводить взаємини Забудовника та Інвестора з області законодавства в область договірних взаємин. При цьому права Інвестора фактично не захищені. У разі невиконання Забудовником своїх зобов’язань на стадії будівництва, а пізніше ЖБК – на стадії обслуговування, судовий захист прав інвестора, а пізніше члена кооперативу практично неможливий.

Як випливає з положень ст. 19 Закону «Про кооперацію», кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, отриманих від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Це вказує на те, що нерухомість, що споруджуються за рахунок коштів ЖБК, буде власністю кооперативу.

Таким чином, після закінчення будівництва і здачі об’єкта в експлуатацію, житлово-будівельний кооператив є власником будинку. Інвестори є тільки власниками своїх квартир. Отже, на стадії, що передує передачі квартир Інвестору, ЖБК має повне право розпоряджатися усім будинком, включаючи квартири, на законній підставі, аж до передачі в заставу. Однак і після передачі квартир ЖБК продовжує розпоряджатися будівлею, фактично як конструкцією. У зв’язку з чим в забезпечення зобов’язань кооперативу за кредитним договором в іпотеку банку можуть бути передані як об’єкт незавершеного будівництва будинку, так і майнові права на будинок, в якому знаходиться квартира члена кооперативу. Лише після оформлення права власності на квартиру член кооперативу більше не відповідає за зобов’язаннями кооперативу своїм паєм.

Ще однією перешкодою є збори членів кооперативу, які відбуваються за ініціативою голови правління або самого правління. Таким чином, проведення обов’язкових щорічних або позапланових зборів може бути заблоковане керівництвом кооперативу. У зв’язку з цим може бути утруднена перевірка фінансового стану кооперативу, а саме цільове використання грошових коштів членів кооперативу, які вносяться на оплату електрики, опалення, каналізацію і воду. Тому вибори голови кооперативу є одним з ключових елементів управління кооперативу та зниження ризику втрати права власності. При цьому на практиці забудовник нерідко головою кооперативу залишає свого представника.


Проблеми оподаткування ЖБК

Що стосується оподаткування ЖБК, то ПКУ визначається, що житлово-будівельний кооператив реєструється як неприбуткова організація відповідно до п. 157.8 ст. 157 цього Кодексу. Отримання пайового внеску кооперативом від члена або асоційованого члена податком на прибуток не обкладаються.

Відповідно до п./п. 196.1.1 ст. 196 ПКУ пай, що є формою корпоративних прав, не є об’єктом оподаткування ПДВ.

Насамперед побудований об’єкт нерухомості оформляється на ЖБК. Згідно із ПКУ − це первинна реєстрація нерухомості. Розподіл квартир між членами кооперативу є вторинною реєстрацією житла і також не обкладається ПДВ.

Проте існують і негативні аспекти питання оподаткування ЖБК, передбачені ст. 97 Кодексу «Погашення грошових зобов’язань або податкового боргу в разі ліквідації платника податків, не пов’язаної з банкрутством». Так, в п./п. 97.4.5. п. 97.4 ПКУ зазначено, що особами, відповідальними за погашення грошових зобов’язань чи податкового боргу платника податків, щодо кооперативів, кредитних спілок або інших колективних господарств є їх члени (пайовики) солідарно. У даному випадку ПКУ вказує на те, що в разі виникнення заборгованості чи податкового боргу кооперативу всі члени кооперативу відповідають за неї спільно. При цьому слово «солідарно» дозволяє зробити припущення, що вони відповідають не тільки правом власності на квартиру, а й іншим особистим майном члена кооперативу.

Таким чином, всі способи залучення інвестицій в галузі будівництва, в тому числі і через житлово-будівельний кооператив, мають свої специфічні переваги та ризики.

Тому кожен інвестор повинен бути максимально уважним при виборі способу інвестування, який би найбільше відповідав його цілям та вимогам. При цьому держава має контролювати та удосконалювати процес інвестування на ринку нерухомості для збільшення інвестиційної привабливості будівельних проектів.


Ксенія ЄРМАКОВА
старший юрист компанії PROXIMA

 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№5-8 | 24 квітня
Тема тижня:
Юридичний форум
Тема тижня
  • Уряд поновив роботу антирейдерських аграрних штабів.
  • Поради від Мін’юсту бізнесу.
  • За тиждень стягнуто 20,8 млн грн. заборгованості по зарплаті.
  • Перша церемонія реєстрації шлюбу у будівлі Мін’юсту.
Придбати PDF-версію

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________