Всі рубрики


Тонка межа між переплануванням та реконструкцією комерційної нерухомості.

 


Мабуть, у найпершу чергу після отримання у власність чи в оренду об’єкта комерційної нерухомості – площі в офісному чи торговому комплексі або ж нежитлового приміщення у багатоповерхівці – власник чи орендар облаштовує таке приміщення для своїх потреб. Таке облаштування, окрім звичайного (поточного, некапітального) ремонту, може включати влаштування або перенесення тимчасових (гіпсокартонних, скляних тощо) перегородок, а можливо навіть і більш серйозні зміни в конфігурації об’єкта на кшталт зміни цільового призначення частини приміщення або влаштування додаткових дверних чи віконних прорізів.

В таких випадках виникає питання необхідності отримання відповідних погоджень або дозволів на заплановані зміни приміщення. При чому це питання завжди стосується власника приміщення, навіть якщо приміщення передане в оренду, і зміни планує виконувати орендар за погодженням із власником, як це часто закріплюється в договорах оренди. Адже саме власник в першу чергу несе відповідальність за дотримання містобудівного законодавства на своєму об’єкті та безпеку його експлуатації. Але які ж це погодження та дозволи, і в яких випадках їх необхідно отримувати? Виявляється і тут є свої тонкощі.


Погодження та дозволи

З однієї сторони, закон виходить з того, що поточний (некапітальний) ремонт не потребує спеціальних погоджень чи дозволів. З іншої сторони, очевидно, що проведення робіт, які кваліфікуються як будівельні, вимагає отримання відповідних дозвільних документів – як до початку проведення будівельних робіт, так і після їх завершення. У той же час так зване перепланування не відноситься чітко до одних чи інших видів робіт, особливо у секторі комерційної нерухомості.

Нагадаємо, що для проведення будівельних робіт на об'єктах будівництва, що належать до I-III категорії складності, необхідно зареєструвати в Держархбудінспекції декларацію про початок виконання будівельних робіт. Для об'єктів, що належать до IV і V категорії складності, замовнику доведеться отримувати в Держархбудінспекції дозвіл на виконання будівельних робіт.

По закінченні будівельних робіт об’єкт підлягає введенню в експлуатацію. Прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до I-III категорії складності, проводиться шляхом реєстрації Держархбудінспекцією поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до IV і V категорії складності, здійснюється на підставі акту готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі Держархбудінспекцією сертифіката.

При чому, вищезазначений порядок погодження проведення будівельних робіт поширюється як на випадки проведення будівельних робіт на усьому об’єкті, так і при їх проведенні, наприклад, тільки в окремій частині об’єкта або окремих його приміщеннях – відповідно з подальшим прийняттям в експлуатацію такої частини (приміщень).
Не зважаючи на множинність таких ситуацій на практиці, питання того, чи відносяться некапітальні зміни в конфігурації об’єкта (перепланування) до будівельних робіт, в зв’язку з проведенням яких знадобиться проходження відповідних дозвільних процедур, залишається відкритим.


Реконструкція або капітальний ремонт?

Виходячи з практики останніх років, під час проведення перевірок дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, Держархбудінспекція схильна відносити роботи практично будь-якого характеру (зокрема, влаштування і перенесення перегородок) до будівельних робіт. При цьому, там, де, на думку замовника, мало місце «звичайне» перепланування, Держархбудінспекція часто вбачає такі види будівельних робіт як реконструкцію або ж капітальний ремонт.

Таке непорозуміння виливається в значні ризики, адже за порушення норм містобудівного законодавства (зокрема, виконання будівельних робіт без отримання декларації/дозволу та експлуатацію об’єктів, не прийнятих в експлуатацію) передбачено досить серйозні санкції: штраф, який може сягати 1 096 200 гривень, припинення експлуатації об'єкта та адміністративну відповідальність посадових осіб. При цьому «під ударом» теоретично може опинитись як орендар, так і орендодавець (власник).

Та чи є обґрунтованою позиція, за якою будь-які зміни об’єкта (в тому числі його перепланування) вважаються будівельними роботами?

Містобудівне законодавство до будівельних робіт відносить роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, капітального ремонту, реставрації. Визначення перших чотирьох понять знаходимо у ДБН А.2.2-3: 2012 «Склад та зміст проектної документації на будівництво»:

Нове будівництво – будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об'єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури.

Реконструкція – перебудова введених в експлуатацію в установленому порядку об'єктів будівництва, яка передбачає удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміну основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри тощо). Реконструкція передбачає збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Капітальний ремонт – сукупність робіт, які передбачають втручання у несучі конструктивні системи при заміні або відновленні конструкцій, інженерних систем та обладнання введених в експлуатацію в установленому порядку об'єктів будівництва без зміни їх функціонального призначення та зовнішніх геометричних розмірів у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також благоустрій території. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Технічне переоснащення – комплекс заходів щодо підвищення експлуатаційних властивостей об'єктів невиробничого призначення, техніко-економічного рівня виробництв, цехів та дільниць на основі впровадження передової техніки та технології, механізації і автоматизації виробництва, модернізації та заміни застарілого і фізично зношеного устаткування новим, більш продуктивним.

Поняття реставрації ж міститься у Законі «Про музеї та музейну справу»: реставрація – здійснення комплексу науково обґрунтованих заходів щодо зміцнення фізичного стану та поліпшення зовнішнього вигляду, розкриття найбільш характерних ознак, відновлення втрачених або пошкоджених елементів музейних предметів та предметів музейного значення із забезпеченням збереження їх автентичності.

Незважаючи на узагальнений характер наведених визначень, вони вочевидь говорять про достатньо значущі роботи, направлені на істотну зміну конфігурації та характеристик об’єкта. Визначення тієї ж реконструкції, наприклад, вказує на удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня, зміну основних техніко-економічних показників як складові реконструкції, у той час як більшість перепланувань в об’єктах комерційної нерухомості має на меті лише пристосування приміщення до потреб конкретного орендаря.

Проте, для повної картини не завадило б також знайти в законодавстві визначення поняття перепланування. Щодо нежитлових приміщень його, на жаль, поки що не існує, хоча на місцевому рівні робляться спроби врегулювання цього питання (не завжди вдалі, як показує досвід скасування в судовому порядку рішення Київради від 24.05.2012 р. «Про затвердження Порядку перепланування житлових і нежитлових приміщень у будинках у місті Києві»).


Звернемося до житлового законодавства

Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій встановлено, що до елементів перепланування житлових приміщень належать перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків. Відповідно до зазначеної норми та практики, що склалася по даному питанню, перепланування житлової нерухомості не прийнято вважати повноцінними будівельними роботами. Невже у випадку з нежитловими приміщеннями подібні роботи треба відносити до будівельних, як то реконструкція або капітальний ремонт? В даному випадку можна говорити про те, що більшість робіт, які виконуються в об’єктах комерційної нерухомості, якраз і знаходиться в рамках згаданого визначення, що, за аналогією, дозволяє зробити висновок про відсутність в таких роботах ознак будівельних. До речі, такий підхід знаходить своє відображення і в судовій практиці.

Більш того, Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна передбачено, що для громадських та виробничих будівель (приміщень), до самочинного будівництва не належать, зокрема: перепланування, пов'язані зі зміною загальної, основної та допоміжної площі за рахунок демонтування та влаштування перегородок (без порушення несучих конструкцій); збільшення або зменшення площі за рахунок демонтування чи влаштування перегородок (без порушення несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін; збільшення або зменшення площі за рахунок демонтування печей, грубок, камінів (без перекривання вентиляційних шахт, димоходів); зведення на земельній ділянці тимчасових господарських будівель та споруд, навісів, альтанок, тамбурів, терас, веранд, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, воріт, хвірток, відкритих басейнів та із накриттям полегшеної конструкції, погребів, ганків тощо; зміна призначень невиробничих приміщень; улаштування чи закриття віконних або дверних прорізів у внутрішніх не капітальних стінах; перестановка обладнання в межах призначення приміщень; влаштування допоміжних приміщень санвузлів, душових, ванних; заміна матеріалу частини стін без збільшення розміру фундаменту; засклення балконів і лоджій, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам'яток України.

Таким чином, незважаючи на відсутність законодавчо закріпленого поняття перепланування нежитлового приміщення, маємо додаткову вказівку в Інструкції, яка говорить про відсутність компоненту «самочинності» в перелічених видах робіт, які цілком можна віднести до робіт з перепланування.

На наше переконання, відносити до реконструкції або капітального ремонту (не говорячи вже про інші види будівельних робіт) будь-які роботи з перепланування – необґрунтована та помилкова тенденція. Проте, довести таку точку зору інколи буває досить нелегко. Тому, безперечно, у даному напрямку хотілося б отримати більше ясності у профільних нормативно-правових актах, що нарешті дозволило би власникам та користувачам комерційної нерухомості чітко розуміти рамки, в яких вони можуть проводити роботи з перепланування приміщень без звернення до державних органів (або принаймні за чіткою спрощеною процедурою), а в яких випадках їм доведеться отримувати дозвільні документи – у зв’язку з тим, що заплановані роботи виходитимуть за рамки перепланування.

Ми виходимо з того, що задача містобудівного контролю – перевірка та забезпечення дотримання будівельних норм з метою забезпечення безпеки експлуатації об’єкту не залежно від того, чи є він житловим чи нежитловим. Перепланування, у їх традиційному розумінні, не впливають на конструктивні та несучі елементи об’єкту та не несуть небезпеку об’єкту як такому, тому можуть бути виведені з-під містобудівного контролю. При цьому, обов’язок власника та користувача приміщення дотримуватися будівельних, пожежних, санітарно-епідеміологічних норм, норм з охорони праці тощо і нести відповідальність за їх порушення повинен чітко контролюватись, але вже не в контексті містобудівного контролю.


***


А тим часом радимо власникам комерційної нерухомості не забувати проводити технічну інвентаризацію приміщень після виконання робіт з перепланування, а можливо навіть і підстраховувати такі роботи висновками експертів про відсутність у виконаних роботах ознак будівельних.


Олег БОЙЧУК,
радник, керівник практики нерухомості ЮБ «Єгоров, Пугінскій, Афанасьєв і партнери»


Юрій ВОЛОВНІК,
юрист ЮБ «Єгоров, Пугінскій, Афанасьєв і партнери»





 

 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№23-24 | 31 грудня
Тема тижня:
Податки та збори
Тема тижня
  • Повернення сплаченого збору за пенсійне страхування на купівлю квартири: порядок, дії, документація, вартість.
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________