З аналізу нормативних актів, які регламентують визначення вартості об’єктів оподаткування та сплати податку на доходи фізичних осіб, плати за землю, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, державного мита, при вчиненні нотаріальних дій нотаріусу у кожному випадку має подаватись документ, що підтверджує оціночну вартість нерухомого чи рухомого майна, яка зазначається як база оподаткування, зокрема в Податковому розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку та в повідомленні про нотаріальне посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості, які подаються нотаріусами до органів державної податкової служби. При цьому, база оподаткування визначається навіть у разі, коли оподаткування здійснюється за нульовою ставкою, як це передбачено п. 174.2. ст. 174 Податкового кодексу (далі – ПК, Кодекс).

Метою впровадження напряму «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» було:

1) забезпечення єдиного підходу до правильності нарахування доходів при проведенні операцій з нерухомим та рухомим майном та сплати податків до Державного бюджету України;

2) забезпечення дотримання єдиних стандартів при проведенні оцінки майна в цілях оподаткування;

3) забезпечення електронної та інформаційної взаємодії компетентних органів (суб’єктів оціночної діяльності, фізичних та юридичних осіб, нотаріусів, Фонду державного майна України, Державної податкової адміністрації) для ефективного застосування та використання в межах чинного законодавства результатів оцінки майна;

4) унеможливлення здійснення корупційних схем в сфері оцінки майна, фіктивної оцінки майна;

5) забезпечення надання юридичними та фізичними особами послуг у сфері оцінки майна якісно, своєчасно та за плату, передбачену законодавством.

Напрям «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» також було запроваджено з метою обчислення та подальшої сплати фізичними та юридичними особами обов’язкових платежів, що зараховуються до Державного бюджету України.

Податок на доходи фізичних осіб

Зазначений податок сплачується фізичними особами при посвідченні нотаріусами правочинів щодо відчуження, дарування нерухомого та рухомого майна, при видачі на таке майно свідоцтва про право на спадщину, а також при посвідченні договорів оренди (найму) нерухомості.

Оцінка зазначених об’єктів та сплата податку з одержаних доходів передбачена ПК України, законами «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», «Про Державну програму приватизації», постановою Кабінету Міністрів України від 21 серпня 2014 р. №358 «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства», Методикою грошової оцінки пам'яток, затвердженою постановою Кабінету Міністрів від 26.09.2002 р. №1447, Порядком викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого підсобного господарства, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 24.01.2000 р. №118, Порядком ведення Державного реєстру оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 18.07.2007 р. №941, Порядком продажу об'єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 08.07.2009 р. №689, Порядком продажу у 2010 р. земельних ділянок несільськогосподарського призначення на земельних торгах, затвердженому постановою Кабінету Міністрів від 02.09.2010 р. №805, Наказом Міністерства фінансів України від 07.07.2012 №811 «Про затвердження Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита» тощо.

Підпунктом 170.1.5 п. 170.1 ст. 170 ПК України встановлено, що у разі вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір органу державної податкової служби за податковою адресою платника податку – орендодавця за формою та у спосіб, встановлені Кабінетом Міністрів України (форма повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості затверджена постановою Кабінету Міністрів від 29.12.2010 №1242). За порушення порядку та/або строків подання зазначеної інформації нотаріус несе відповідальність, передбачену законом за порушення порядку та/або строків подання податкової звітності.

Згідно з п. 172.3 ст. 172 ПК дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку (п. 172.4 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.11 ст. 172 Кодексу порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України. Оціночна вартість земельної ділянки визначається за результатами нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, інших земель несільськогосподарського призначення або земель сільськогосподарського призначення, де розташована така земельна ділянка, проведеної відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. №213, та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30.05.1997 р. №525. У разі непроведення нормативної грошової оцінки земель оціночна вартість земельної ділянки дорівнює ринковій вартості такої земельної ділянки, визначеній за результатами експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів від 11.10.2002 р. №1531. Оціночна вартість земельної ділянки зазначається у документації з оцінки земель відповідно до ст. 20 Закону України «Про оцінку земель», а саме у звіті за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок або витязі з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Аналогічні вимоги стосовно посвідчення нотаріусами правочинів щодо рухомого майна за наявності оціночної вартості такого рухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і щоквартального подання до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформації про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку передбачені ст. 173 Кодексу.

Оподаткування спадщини

Згідно з п. 174.6 ст. 174 Кодексу кошти, майно, майнові чи немайнові права, вартість робіт, послуг, подаровані платнику податку, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини. Відповідно до п. 174.2. ст. 174 Кодексу об'єкти спадщини оподатковуються серед іншого за нульовою ставкою. Тобто база оподаткування (вартість спадкового майна) визначається навіть у випадках, коли податок не сплачується. Слід зазначити, що відповідно до п. 3 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 10.09.2003 р. №1440, вартість – еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Також, нотаріус щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про видачу свідоцтв про право на спадщину та/або посвідчення договорів дарування в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

Нотаріус видає спадкоємцю-нерезиденту свідоцтво про право на спадщину за наявності документа про сплату таким спадкоємцем податку з вартості об'єкта спадщини (п/п. 174.4 ст. 174 Кодексу). Наказом ДПА України від 24.12.2010 р. №1020 затверджено форму Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку, якою передбачено обов’язкове зазначення суми нарахованого доходу. Крім того, з метою визначення бази оподаткування зазначення вартості спадкового майна передбачено формами свідоцтв про право на спадщину згідно з додатком 7 Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 23.12.2010 р. №3253/5.

Плата за землю

Плата за землю – загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п/п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Кодексу). Плата за землю сплачується у випадках, передбачених розділом XIII Кодексу, власниками земельних ділянок та землекористувачами. Оцінка зазначених об’єктів та сплата податку з одержаних доходів передбачена Податковим, Земельним кодексами України, законами «Про оцінку земель», «Про оренду землі», Методикою нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. №213, Методикою нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30.05.1997 р. №525. Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Кодексу для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Слід зазначити, що розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди та обов’язково зазначається нотаріусом в повідомленні про нотаріальне посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості, яке направляється до органів ДПС згідно з п/п. 170.1.5 п. 170.1 ст. 170 ПК та постановою Кабінету Міністрів від 29.12.2010 р. №1242.

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування

Відповідно до п. 2 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПК України збори (плата, внески), не встановлені цим Кодексом як загальнодержавні або місцеві, але встановлені законодавчими актами України як обов'язкові платежі до набрання чинності цим Кодексом, справляються за правилами, встановленими цими законодавчими актами України, до набрання чинності законом про адміністративні послуги та іншими законами, що регулюватимуть справляння відповідних зборів (плати, внесків).

Законом «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» (далі – Закон) передбачено, що юридичні та фізичні особи сплачують відповідний збір з операцій купівлі-продажу нерухомого майна та легкових автомобілів.

Згідно з п. 7 ст. 1 Закону платниками збору з операцій купівлі-продажу рухомого майна є підприємства, установи та організації незалежно від форми власності, фізичні особи, які набувають право власності на легкові автомобілі, що підлягають державній реєстрації (перереєстрації) в підрозділах Державної автомобільної інспекції Міністерства внутрішніх справ України, крім випадків забезпечення легковими автомобілями інвалідів згідно із законодавством та успадкування легкових автомобілів відповідно до закону. Пунктом 8 ст. 4 Закону передбачено, що ставка збору на обов'язкове державне пенсійне страхування для платників збору, визначених п. 7 ст. 1 цього Закону, складає 3% від об'єкта оподаткування, визначеного п. 6 ст. 2 цього Закону. Відповідно до п. 6 ст. 2 Закону об'єктом оподаткування для платників збору, визначених п. 7 ст. 1 цього Закону, є вартість легкового автомобіля.

Згідно з п. 9 ст. 1 Закону платниками збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна є підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетом і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше. Пунктом 10 ст. 4 Закону передбачено, що ставка збору на обов'язкове державне пенсійне страхування для платників збору, визначених п. 9 ст. 1 цього Закону, встановлюється у розмірі 1% від об'єкта оподаткування, визначеного пунктом 8 ст. 2 цього Закону. Відповідно до п. 8 ст. 2 Закону об'єктом оподаткування при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості є вартість майна, зазначеного у договорі купівлі-продажу.

Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України «Про оподаткування прибутку підприємств».

Земельна ділянка не відноситься до нерухомого майна у визначенні Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування», а отже, вартість земельної ділянки не є об'єктом оподаткування при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості.

Державне мито

Порядок обчислення та справляння державного мита регламентовано Декретом Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 р. №7-93 «Про державне мито», Інструкцією про порядок обчислення та сплати державного мита, затвердженою наказом Міністерства фінансів України від 07.07.2012 р. №811. До цього переліку не включено податок на нерухомість та збір за першу реєстрацію транспортних засобів, оскільки система їх нарахування не передбачає, до прикладу, сплату певного проценту (відсотка) від вартості нерухомості чи транспортного засобу. Так, згідно з п/п. 265.3.1 ст. 265 ПК України базою оподаткування нерухомості є житлова площа об'єкта житлової нерухомості. Статтею 233 Кодексу передбачено, що базою оподаткування збором за першу реєстрацію транспортних засобів є об’єм циліндрів двигуна, потужність тощо.

Очікуваними результатами функціонування цього напряму оцінки мало стати впровадження чіткого та прозорого механізму оцінки для цілей оподаткування та сплати інших обов’язкових платежів та унеможливлення приховування доходів, з яких законодавством передбачено сплату податків та зборів на рахунки Державного бюджету України.

Нові правила оцінки нерухомості

21 серпня 2014 р. Кабінет Міністрів України прийняв постанову №358 «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства», в Україні вступили в силу нові правила оцінки нерухомості. Визнано такими, що втратили чинність, постанови Кабінету Міністрів від 4 березня 2013 р. №231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» і від 1 серпня 2013 р. №501 «Про внесення змін до пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 4 березня 2013 р. №231». На виконання вимог постанови, Фонду державного майна необхідно:

1) невідкладно забезпечити надання безперешкодного та безоплатного доступу до інформації, що міститься в єдиній базі даних звітів про оцінку:

– суб’єктам оціночної діяльності, нотаріусам і контролюючим органам;

– іншим особам – за умови дотримання вимог Закону «Про захист персональних даних»;

2) у десятиденний строк:

– вжити заходів до приведення діяльності суб’єктів оціночної діяльності, включених згідно з вимогами Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, затвердженого постановою Кабінету Міністрів №231, до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності, у відповідність з вимогами законів «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» і «Про оцінку земель».

Потрібно розуміти, що ринок оцінки нерухомості був завжди досить великим, в суб'єктному його розумінні, і дуже прибутковим з причини обов'язковості цієї сфери послуг. Відміна «старого» документу повинна повернути оцінювачам колишні умови роботи. Але чи дасть цей крок такий разючий ефект, якого від нього чекають на ринку оцінки?

Як вважають експерти, – «раніше оцінювач мав певну формулу оцінки (дві альтернативні) і самостійно робив висновок. Після прийняття постанови №231 у 2013 році, оцінку фактично здійснювала єдина автоматизована система. І з позиції об'єктивності це було дійсно правильним, оскільки за рахунок такої системи держава намагалася попереджувати заниження реальної вартості об'єктів нерухомості, землі.

Постанова КМУ №358 повертає колишній механізм проведення оцінки нерухомості, коли фахівець виноситиме свій вердикт, керуючись формулами відповідних Національних стандартів. Відповідно, наскільки об'єктивною буде така оцінка, дуже велике питання. Повернення сертифікатів 5000 оцінювачам формально має привести до зниження цін на їх послуги. Але практика показує, що «відкат» вартості – явище дуже рідкісне. Тому якщо і припускати зниження цін на послуги оцінювачів, то явно не в рази. Крім того, нові правила ще не повністю врегульовані, в нормативних актах Уряду є невідповідності з новим документом, тому Кабмін чекає чимала робота за їх погодженням. І не виключено, що остаточні умови оцінки ще зазнають змін».

Залишається сподіватись, що уже найближчим часом, законодавство у цій сфері буде приведено у відповідність до нових правил та стандартів, а зміни будуть однозначними та зрозумілими для застосування на практиці не тільки оцінювачами, але й нотаріусами.

Катерина ЧИЖМАРЬ
голова експертної ради Інституту теоретико-правових досліджень у сфері юстиції та інноваційних проектів, Заслужений юрист України, к.ю.н.