Всі рубрики
Мансарда житлового будинку в центрі міста. Особливості оренди та приватизації.



Чи можливо взяти в оренду мансарду житлового будинку?

 

Згідно діючих Державних будівельних норм України (затверджено наказом Держбуду України від 18 травня 2005 р. № 80, поверх мансардний (мансарда) - поверх у горищному просторі, фасад якого повністю або частково утворений поверхнею (поверхнями) похилої чи ламаної покрівлі.


За загальним правилом, мансардний поверх відноситься до приміщень загального користування, оскільки розташовується у горищному просторі житлового будинку. Згідно з визначенням, даним Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», горища вважаються допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, тому на них розповсюджуються правовий режим сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.


Таким чином, для вирішення питань щодо використання допоміжних приміщень, наприклад, оренди, такі питання повинні вирішуватись тільки за згодою мешканців будинку, незалежно від того, чи створено ОСББ у такому будинку, чи ні.


Виходячи з аналізу чинного законодавства, правління ОСББ за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності.


У разі, коли у багатоквартирному будинку не створено ОСББ, то договір оренди можливо укласти на підставі протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, в якому всі співвласники нададуть згоду на укладення відповідного договору оренди.


Однак, варто звернути увагу на те, що ст. 4 Житлового кодексу України визначено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.


Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що крім допоміжних приміщень, в житловому будинку можуть знаходитися і нежитлові приміщення, тобто ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.


Тобто для того, щоб взяти мансарду в оренду, обов’язково потрібно розглянути ймовірність того, що мансарда не відноситиметься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а буде самостійним об’єктом нерухомого майна.


Отже, якщо відповідна мансарда відноситиметься до самостійних об’єктів нерухомого майна (комунальна форма власності), то необхідно відзначити певні особливості отримання її в оренду.


Так, передача комунального майна в оренду за загальним правилом відбувається на конкурсній основі у порядку та на підставах, визначених чинним законодавством.

 

Звісно, не варто виключати можливість того, що вказана мансарда належить на праві приватної власності окремій фізичній чи юридичній особі. В такому випадку складнощів щодо отримання її в оренду не вбачається, необхідно просто укласти договір оренди з власником мансарди.


Підсумовуючи вищесказане, варто зазначити, що, як правило, мансарда є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку та належить власникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності. Однак, враховуючи велику кількість судових спорів щодо визначення правового статусу окремих приміщень житлового будинку та дійсного власника таких приміщень – необхідно обов’язково визначити, в якій саме формі власності (приватній чи комунальній) перебуває мансардний поверх, який планується отримати в оренду. Це дозволить укласти договір оренди у визначеному законом порядку (залежно від форми власності предмету оренди) та захиститися від ймовірних судових спорів щодо дійсності договору.


Як отримати мансарду житлового будинку у приватну власність?


Для встановлення порядку отримання мансарди житлового будинку в приватну власність необхідно для початку визначити, в якій саме формі власності вона перебуває. У нашому випадку правовий статус мансарди житлового будинку невідомий, тому розглянемо три можливі варіанти набуття її у приватну власність.
Мансарда житлового будинку знаходиться у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.


Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою усіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.


З огляду на зазначене для вирішення юридичної долі спільного майна необхідно отримати згоду всіх його співвласників, що являє собою оформлену письмову заяву, підпис заявника на якій завіряється нотаріусом. В іншому випадку – будь-який співвласник вказаного майна може оскаржити в судовому порядку укладення правочину щодо даного майна. Вищевикладене підтверджується численною судовою практикою, зокрема ухвалою ВССУ від 19.06.2017 у справі № 466/4069/16-ц, та ухвалою ВАСУ у справі №826/21963/15 від 19.07.2017.


2. Мансарда перебуває в комунальній власності.


Як зазначалося вище, за загальним правилом, мансардний поверх є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку та належить власникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності. Однак, враховуючи велику кількість судових спорів щодо визначення правового статусу нежитлових приміщень в житловому будинку, необхідно розглянути варіант того, що мансарда належить громаді.


Так, положеннями Закону встановлено, що приватизація державного або комунального майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.


Отже, за умови, якщо мансарда перебуває в комунальній власності, її приватизація відбувається на підставі Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна». За загальним правилом, об’єкти малої приватизації, до якої відносяться і нежитлові приміщення, продаються виключно на електронних аукціонах. Однак даним законом передбачено право орендаря викупити об’єкт оренди без проведення електронного аукціону.


3. Мансарда перебуває в приватній власності окремої юридичної чи фізичної особи.


В такому випадку право власності на мансарду набувається на підставі звичайного договору відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, пожертви). Договір відчуження нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.



Юлия Шевченко, юрист ALEXANDROV&PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№9-14 | 24 вересня
Тема тижня:
Банкрутство
Тема тижня
  • Урахування процесуальних нюансів допоможе боржникам і кредиторам уникнути зайвих витрат.
  • Принцип безсумнівної повноти дій ліквідатора у ліквідаційній процедурі.
Придбати PDF-версію
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________