Обвал, якого довго чекають, але… не дочекаються?!

Зменшення кількості операцій на ринку нерухомості в літній період вже стало правилом. У нинішньому році «літнє заморожування» ринку нерухомості зумовили нестабільність долара, дефіцит банківських ресурсів і значне посилення умов іпотечного кредитування. Налякані іпотечною кризою, «скачками» долара й прогнозами майбутнього обвалу цін на нерухомість, потенційні покупці не поспішають розлучатися з грошима. Проте обвалу поки так і не трапилося і, за оцінками деяких фахівців, навряд чи трапиться. Адже на це впливають серйозні фактори, не звертати увагу на які просто неможливо. Серед них відзначимо дефіцит землі (особливо в столиці та її околицях), значне подорожчання будматеріалів, монополізація ринку нерухомості великими будівельними компаніями, а також корупція, яка простежується на всіх етапах і будівництва житла, і введення його в експлуатацію. Окремо слід відзначити постійне зростання попиту на нерухомість, адже, виявляється, тих квадратних метрів житла, які нині будуються, принаймні в Києві, на всіх не вистачає. Тому, за оцінками аналітиків, ціни на первинну нерухомість будуть зростати швидшими темпами, ніж на вторинну. Підвищення ціни на газ для промислових підприємств неминуче призведе до зростання вартості будматеріалів, зокрема цементу, ціна якого на 50% залежить від газу. Це торкається не лише цементу, але й інших будівельних матеріалів, ціна на які в Україні щороку зростає на 15-20%. Проблему недешевих будматеріалів частково могло б вирішити істотне збільшення введення в експлуатацію житла (у 2007 р. в Україні ввели в експлуатацію 10 млн кв. м. житла, із яких 1,4 млн кв. м. – у Києві), але у зв’язку з проблемою виділення київської землі (регулятивні обмеження й брак земельних ділянок), високим рівнем корупції, високою вартістю робочої сили столичні забудовники переорієнтовувалися на передмістя Києва й інші регіони, де матимуть менше організаційних і регулятивних проблем. Крім того, на мотивацію столичних забудовників можуть негативно вплинути наміри київської влади в середньому в 3 рази посилити нормативи пайової участі інвесторів у створенні соціальної й інженерно-транспортної інфраструктури міста, а також норми виділення в новобудовах соціального житла на користь міста. Щодо корупційної складової вартості житла, то в Україні вона складає 30%. У цю суму входить «мотивація» чиновників за землевідведення, пришвидшення видачі дозвільної документації, робота з регуляторними органами тощо. Тому посилення боротьби з корупцією може, принаймні, стабілізувати динаміку цін на ринку нерухомості. Але чи вигідно це державі та її бюрократичному апарату? Питання риторичне… Деяку надію на краще майбутнє для можливих покупців квартир внесло недавнє засідання уряду, на якому Кабмін майже вдвічі знизив собівартість будівництва житла, скасувавши низку податків і зборів. За словами прем’єр-міністра Юлії Тимошенко, на сьогоднішній день реальні витрати на будівництво складають лише половину вартості побудованого житла, а друга половина – це побори, зокрема, безкоштовна передача квартир місту, збори на розвиток транспортної й соціальної інфраструктури, відрахування на розвиток і зміцнення бази пожежної охорони й плата за підключення до електромереж. Відтепер подібні збори складатимуть 4% для житлового фонду і 5% – для нежитлової нерухомості. Однак деякі експерти не погоджуються із думкою леді «Ю» й не прогнозують зниження цін на житло у зв’язку з послабленням податкового тиску держави на будівельників. При зниженні собівартості будівництва забудовникам буде вигідно залишити рентабельність на колишньому рівні. У цьому випадку ціна на нерухомість вирівняється, а доходи будівельних компаній зменшаться не набагато. Експерти наголошують, що якщо найближчим часом і відбудеться деяке зниження цін на житло, воно навряд чи торкнеться ринку нерухомості глобально – найшвидше, це буде лише корекція вартості. Тому покупцям слід готуватися до подальшого поступового зростання цін і не тішити себе нездійсненними ілюзіями. Директор по роботі з партнерами мережі іпотечних супермаркетів «Т.О.Ч.К.А»
Дмитро ЛОБОВ: – Кризові й поворотні ситуації в політиці, економіці й на ринку нерухомості – завжди благодатне підґрунтя для виникнення чуток. В умовах економічної й політичної нестабільності, а також непередбачуваних змін у політиці фінансових установ прогнозувати купівельний попит стає вкрай складно. Чутки ускладнюють обмін інформацією між забудовниками, банками, покупцями й «підігрівають» і без того розжарену атмосферу в суспільстві. Якщо минулого року потреба в житлі становила близько 2,2 млн кв.м., то побудували 1,2 – 1,4 млн кв.м. Можна констатувати, що на сьогодні є нестача житла. Тому я не бачу передумов, щоб ринок нерухомості «обвалився» – квадратних метрів не вистачає, забудова не здійснюється, соціальне житло не будується. Але чутки про різке зниження цін на первинну нерухомість сприяють формуванню «відкладеного» попиту, оскільки кінцевий споживач постійно відкладає покупку житла, «сподіваючись на чудо». Оскільки ж потреба в житлі залишається, населення змушене його орендувати, що спричиняє зростання орендних ставок. Тобто «відкладений» попит сприяє зростанню вартості оренди житлової нерухомості. З початку нинішнього року орендні ставки на однокімнатні квартири підвищилися на 25,7% за квадратний метр, а вартість квадратного метра нового житла зросла приблизно однаково з рівнем інфляції – на 11,4%. Отже людей, яким у будь-якому випадку доцільніше купувати своє житло, чутками заганяють у глухий кут. Тому, за моїм прогнозом, ажіотаж на ринку буде наступного року. Ціни на первинну нерухомість знижуватися не будуть. Більш того, вони зростатимуть відповідно до темпів інфляції. І рівень цін на житло залежатиме від тих заходів, які вживатиме уряд для стримування інфляції. Виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації
Олексій ПИЛИПЕЦЬ: – Житлова проблема в Україні постає досить жорстко – обсяги будівництва не задовольняють потреби населення в новому житлі, забезпеченість українців житлом не відповідає стандартам ООН, 70% житлового фонду вимагає реконструкції. Найголовніша причина – відсутність єдиної державної політики вирішення житлових проблем і забезпечення нормального функціонування іпотечного ринку. Серед перешкод розвитку цього ринку можна назвати недостатньо прозору і впорядковану схему фінансування ринку нерухомості й будівництва, що призводить до збільшення витрат інвесторів. Щоб стати власником квартири, необхідно мати більш ніж істотні накопичення. Якщо купувати квартиру площею 60 кв.м, то її вартість у 6-7 разів перевищуватиме середній річний дохід київської сім’ї. Як правило, таких коштів (особливо, якщо йдеться про молоді й багатодітні сім’ї) у більшості наших співвітчизників немає. Тому розвитку ринку первинної нерухомості зміни в умовах іпотечного кредитування не сприяють. Але це пов’язано, насамперед, із нерозумінням і несприйняттям населенням України очевидних особливостей банківської системи. У будь-якому випадку, можна прогнозувати зростання обсягів житлового іпотечного кредитування й підвищення процентних ставок. Президент Асоціації фахівців з нерухомості України
Олександр БОНДАРЕНКО: – Ціни на нерухомість на первинному ринку відчутно зростуть у 2010 р. Основним «провокатором» зростання цін на нерухомість стане зниження обсягів будівництва. Для задоволення сьогоднішнього попиту в Україні необхідно будувати щороку 48 млн кв.м житла. У 2007 р. було побудовано лише 8 млн кв.м, до кінця 2008 р. результат порівняно з торішнім може зменшитися практично вдвічі. У зв’язку із сьогоднішнім частковим згортанням або стагнацією на первинному ринку нерухомості в 2009 р. обсяг житла, що здається в експлуатацію, буде нижчий за показник 2007 р. щонайменше на 3 млн кв.м, що негайно позначиться на ціні. Щоб ціни впали, необхідно будувати набагато більше, а для цього треба вирішувати питання, які знаходяться в політичній сфері. А тут прогнозувати результат державного курсу й державної політики дуже складно. Директор департаменту роздрібного кредитування «Райффайзен Банк Аваль»
Євген ДЕМ’ЯНОВ: – Потреба в будівництва нового житла в України досить висока. Існує значний попит на поліпшення житлових умов, а обсяги будівництва відстають від радянських часів. Тому можна констатувати, що ринок будівництва житла в Україні має величезний потенціал, водночас на стан реалізації цього потенціалу сьогодні впливають два основні фактори. По-перше, це поширювані серед потенційних споживачів чутки про зниження вартості житла, що стримує населення поліпшувати житлові умови зараз. По-друге, це фактори фінансового характеру. Значне подорожчання ресурсів як на зовнішніх ринках, так і на внутрішньому ринку України змушує банки зосереджуватися не на довгострокових, а на короткострокових кредитах. Це дуже обмежує можливість отримання іпотечних кредитів. Крім того, банки змушені більше уваги приділяти оцінці не лише кредитних, але й нехарактерних для банківської системи ризиків, пов’язаних із будівництвом. У зв’язку з цим велика кількість позичальників не можуть отримати іпотечний кредит. Наприклад, у «Райффайзен Банк Аваль» з вересня вартість іпотеки подорожчала в гривні з 16,6 до 20,6% річних. Іпотеку зможе оформити тільки позичальник, який має високий офіційний дохід. Можу сказати, що серед перспектив кредитування будівництва житла в Україні – перегляд умов співпраці на ринку нерухомості, впровадження принципів і підходів проектного фінансування для кредитування нерухомості. Голова Ради директорів холдингу «Слав-Інвест»
Мілан ПАЄВІЧ: – В Україні будівництво кредитують банки чи малі інвестори через певні інститути фінансування будівництва. Банки ж призупинили фінансування будівельних проектів ще з лютого поточного року, а абсолютно зупинили – у травні. Якщо банки не відновлять фінансування дизайнерських проектів вже найближчим часом, гостра криза може охопити первинний ринок нерухомості. Крім того, ринок первинної нерухомості може опинитися в дуже глибокій кризі, якщо не «прийдуть» заплановані іноземні інвестиції. А запобігти кризі будівельного ринку України може лише удосконалення механізмів і збільшення обсягів фінансування. В умовах, які склалися, зможуть вистояти ті гравці будівельного ринку, які отримають достатнє фінансування для реалізації всіх розпочатих проектів. Крім того, в умовах фінансової скрути вистоять великі девелоперські компанії, які цінують свій імідж і не зможуть собі дозволити не завершити початі проекти, чи компанії, які будуть перекуплені російськими або іншими іноземними інвесторами. Малі ж компанії будуть змушені піти з ринку. Щоб швидше добудувати одні об’єкти, вони намагатимуться шляхом зниження ціни швидше розпродати інші. Українська будівельна асоціація для запобігання кризи на будівельному ринку закликає НБУ активізувати фінансування будівельного ринку. Ми хочемо змусити НБУ виділити із запасних ресурсів будівельникам, які гостро потребують кредитів на будь-яких умовах, інтервенцію через комерційні банки. Президент корпорації «Познякижилбуд»
Артур МХИТАРЯН: – Влітку цього року, втім, як і в попередні роки, корпорація відчула певний заcтій на ринку первинної нерухомості. І хоча зараз помітне пожвавлення, кількість укладених операцій скоротилася. Першопричиною цього є занадто велика увага темі кризи ринку. Уже понад рік ринок живе на рівні чуток про безповоротний обвал цін на ринку нерухомості. Про який настрій інвесторів у такому інформаційному полі можна говорити? Адже далеко не кожен зможе відрізнити об’єктивні економічні труднощі від безпідставного нагнітання. І не має значення, робиться це свідомо чи помилково, бо підриває довіру інвесторів будівельної галузі. А довіра інвесторів будівництва формувалася великими зусиллями й усвідомленням соціальної відповідальності за взяте на себе зобов’язання. Невже зараз ця довіра може бути зруйнована з легкої руки любителів анонімної сенсації та дешевого піару? Звісно, звучним словом «криза» дуже зручно виправдати свої прорахунки, проте це не привід робити висновки про всю галузь. У зв’язку з цим офіційно заявляю, що корпорація «Познякижилбуд» не буде вносити в свою роботу будь-яких коректив, які навіть теоретично могли б призвести до скорочення чи невиконання взятих на себе зобов’язань. Більше того, до кінця поточного року будуть здані в експлуатацію 4 житлових будинки, уже розпочаті 3 масштабні проекти. Якщо говорити про динаміку зростання цін на первинну нерухомість найближчими роками, то вона буде залежати від того, якою буде динаміка цін на будматеріали, чи буде підвищуватися податкова складова собівартості будівництва. Член наглядової ради компанії «ХХІ століття»
Андрій МИРГОРОДСЬКИЙ: – Ситуація на ринку первинної нерухомості не надто оптимістична. За моїм прогнозом, по Києву обсяг зданих квадратних метрів цього року складе не більше 500 тис. І це принципова різниця з минулорічними результатами. Така загроза існує у зв’язку із світовою кризою ліквідності банківської системи, що позначається на українському ринку скороченням обсягу інвестицій у будівництво через подорожчання іпотеки і кредитів. А житлова й комерційна нерухомість будуються переважно за кредитні кошти. Ці прогнози є інтуїтивними, однак ми достатньо близькі до правди. Якщо ж стагнація ринку буде не такою затяжною, прогнози щодо обсягів будівництва житла будуть більш оптимістичними. Ситуація вирівняється, якщо стабілізується ринок іпотечного кредитування й буде створена конкуренція на ринку будівництва житла. Кризу зможуть витримати великі компанії за рахунок перенаправлення коштів на ліквідні об’єкти нерухомості. В умовах кризи на ринку первинної нерухомості найскладніше буде «вижити» малим будівельним компаніям у зв’язку з невеликим запасом міцності. Зможуть утриматися компанії, які займаються будівництвом котеджів: таке будівництво, як правило, ведеться за рахунок власних коштів. Задля виправлення кризової ситуації УБА постійно намагається вести діалог із владою. На жаль, владу не цікавлять законодавчі ініціативи, які допомогли б реально навести лад у будівельному законодавстві. Ми, наприклад, розробити пропозиції, щоб при продажу землі з аукціону компанія, яка виграла, одразу отримувала увесь пакет документів. Це аналог «єдиного вікна» для забудовника. Причому чиновник, який готує документи, не повинен знати, хто переміг. Але на сьогодні ситуація так і залишається невирішеною. Юрист МЮК «INTEGRITES»
Юрій КОРЧЕВ: – Уже досить тривалий час у пресі заявляються заголовки про неминучий крах цін на нерухомість, зокрема на столичну. Невиправдано завищені ціни на нерухомість вже давно зрівнялися, а подекуди обігнали європейські. Проте, чомусь довгоочікуваний і нібито прогнозований обвал так і не наступає. Очікування експертів з нерухомості щодо того, що влітку ринок завмре в очікувані цінового колапсу, не справдилися. Прогнозувалося, що угоди купівлі-продажу не будуть укладатися, і тому це завдасть збитків будівельним компаніям, які будуть змушені знижувати ціни. Проте цього не сталося. Житло будується далі, кредити видаються, ціни ростуть. Ситуація, що склалася, потребує детального й ґрунтовного аналізу. Насамперед, бізнес має свої сезони. Тому не слід ототожнювати літне затишшя, що пов’язане з відпустками, зі спланованою змовою покупців. Як відомо, попит породжує пропозицію. Проте великий попит на столичну нерухомість всупереч всім правилам лише збільшує ціну. Потенційних покупців нерухомості стає все більше, що дає змогу збільшувати об’єми будівництва житлових метрів і сприяє отриманню надприбутків ріелторами. Як відомо, більшість українських банків обігові активи отримують по кредитним лініям великих міжнародних фінансових установ. Тому недавні новини із США щодо банкрутства величезного інвестиційного банку Lehman Brothers і можливого краху страхової компанії AIG дали поштовх для нових потрясінь. Ці новини змусили українські банки зробити ще жорсткішим відбір кредиторів на підтвердження їх платоспроможності. Українцям буде треба дуже постаратися, щоб офіційно підтвердити свої прибутки перед невблаганними банкірами. Можна очікувати й зміни розмірів ставок у сторону зростання. Проте зараз проценті ставки по кредитам майже не змінилися, кількість виданих кредитів, навіть після ускладнення процедури перевірки, суттєво не зменшується. Незалежно від того, яке житло планується придбати (новобудову чи житло на вторинному ринку), ціни продовжуватимуть зростати й надалі – разом із платоспроможністю українців.