Нерухомість, як об’єкт діяльності керуючої компанії

В умовах світової фінансової кризи, наслідки якої відображаються в Україні важким нагнітанням інвестиційної сфери, одним із найважливіших питань у плані антикризових заходів є оптимізація витрат на утримання й управління об’єктами нерухомості, які є у власності. Також важливими нюансами є одержання максимальної прибутковості від володіння нерухомістю з урахуванням удосконалення об’єкта нерухомості й розвиток перспектив підвищення його прибутковості. У практиці країн з розвинутою економікою й розвиненим рівнем ринкових відносин значним попитом користуються послуги управлінських компаній, які беруть на себе турботи власників нерухомості. Зацікавленість управлінських компаній стимулюється оплатою за надані послуги в процентному вираженні від розміру прибутку, отриманого в результаті такого управління. Такі компанії мають бездоганну репутацію, широкий спектр надаваних послуг, висококваліфікованих фахівців. У багатьох країнах також передбачається державний контроль за діяльністю управлінських компаній аж до ліцензування цього виду діяльності. На сучасному бізнес-просторі України інститут управління майном для досягнення його оптимальної прибутковості є слабо розвиненим. Як правило, власники нерухомості самостійно здійснюють управління нерухомим майном, найчастіше не маючи необхідних знань і досвіду роботи. Для цього вони «роздмухують» штат співробітників, які також рідко є фахівцями в цій галузі. А як усі знають, професіоналізм – це запорука стабільності й успіху, а дилетантська діяльність приносить лише тимчасову вигоду. При цьому фонд заробітної плати набраних для управління співробітників на відміну від оплати послуг керуючої компанії не завжди відповідає розміру прибутковості керованого майна. В Україні управлінські послуги найчастіше надаються представництвами іноземних компаній, які намагаються розвити управлінські відносини з українськими власниками нерухомості. Також увійшло в практику створення власної управлінської компанії для забезпечення діяльності великих комплексів нерухомості зі своєю інфраструктурою (такі як торговельні й офісні центри, розважальні установи та ін). Але ніша по наданню управлінських послуг професійними компаніями на території нашої країни ще повністю не зайнята. Відсутність конкуренції в цій сфері спричиняє низький темп розвитку таких відносин. У класичному розумінні, діяльність керуючих компаній, комплекс їхніх послуг зводяться до наступного. Facility Management – включає функції по керуванню технічною експлуатацією об’єкта нерухомості: 1) ремонтні роботи; 2) інженерно-технічні роботи; 3) контроль за нормальним функціонуванням всіх тепло-, енерго- і водокомунікацій; 4) роботи по внутрішньому опорядженню будинку, удосконалення його внутрішнього й зовнішнього вигляду; 5) установка систем кондиціонування, зв’язку та ін.; 6) комплекс охоронних послуг. Property Management – включає здачу об’єкта нерухомості в оренду, у тому числі: 1) пошук орендарів; 2) укладення з ними договорів оренди, контроль за виконанням договорів оренди, їх пролонгування або припинення; 3) контроль за здійсненням орендних платежів; 4) бухгалтерський облік орендної діяльності; 5) контроль за в’їздом і виїздом орендарів; 6) оптимізація витрат і підвищення рентабельності об’єкта. Building Management – підключення до управління процесом проектування й будівництва об’єкта: 1) визначення строків будівництва й вартості будівництва об’єктів; 2) узгодження питань у державних інстанціях, одержання дозвільних документів, зв’язаних із будівництвом об’єкта; 3) підготовка проектної документації; 4) проведення комунікаційних систем об’єкта; 5) наймання підрядних будівельних організацій, контроль за їхньою роботою; 6) контроль за виконання строків будівництва. Asset Management – послуги по фінансовому управлінню й плануванню. Цей вид ще не має своєї ніші на території нашої країни і, як правило, використовується дуже обмежено. Не дуже велика популярність управлінських послуг відображається й на стані законодавчої бази України. Національне законодавство практично обійшло стороною регулювання діяльності управлінських компаній. Глава 70 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) «Управління майном» регулює відносини, які виникають на підставі договору управління майном. Відповідно до ст. 1029 ЦКУ за договором управління майном одна сторона (установитель управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за оплату управляти цим майном від свого імені в інтересах установителя управління або вказаної ним особи (вигодонабувач). Предметом договору управління може бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухомість, цінні папери, майнові права та ін. ЦКУ встановлює для управителів зобов’язання окремомго обліку майна, переданого в управління, на окремому балансі. Також для розрахунків, пов’язаних із управлінням майном, відкривається окремий банківський рахунок. Договір управління майном має бути обов’язково в письмовій формі, підлягає нотаріальному засвідченню й державній реєстрації. Управителем майна не може бути орган державної влади, орган влади АР Крим чи орган місцевого самоврядування. Управитель діє без доручення. Одним із важливих і цікавих факторів передачі майна за договором управління є те, що на таке майно не може бути накладене стягнення на вимогу кредиторів, за винятком випадків визнання установителя управління банкрутом або стягнення майна на вимогу заставоутримувача (відносно майна, яке є предметом договору застави)! Це положення майна, переданого в управління, дозволяє власникові відокремити таке майно від свого загального капіталу, зменшуючи при цьому ризики його втрати при фінансових невдачах. Таким чином, можна виділити наступні переваги використання послуг керуючої компанії: 1) наявність команди професіоналів, які володіють знаннями й досвідом і працюють на досягнення максимально позитивного результату; 2) вирішення проблем і поставлених завдань у всіх інстанціях, одержання необхідних дозвільних документів для клієнта; 3) відповідність витрат на послуги керуючої команди отриманому в результаті таких послуг прибутку; 4) при укладанні договору управління майном на майно, передане в управління, не можуть бути покладені вимоги кредиторів.