У моді суперфіцій

Питання належних гарантій захисту прав користувача земельної ділянки від непередбачених дій її власника з кожним днем стає все актуальнішим, особливо в контексті великих будівельних проектів. Такі гарантії цілком можливо забезпечити, застосовуючи не зобов’язальне, а речове право на чуже майно. Законодавство передбачає гарантії для суперфіціарія, що дозволяє визнати суперфіцій гідною альтернативою зобов’язальним відносинам оренди. В Україні право користування чужою земельною ділянкою під забудову (суперфіцій) донедавна не розглядали як альтернативу відносинам оренди. Відсутність сформованої практики застосування суперфіція пояснюється тим, що до квітня 2007 р. його регламентував виключно Цивільний кодекс України. Після того як до Земельного кодексу України внесли відповідні доповнення, суперфіцій стали активно обговорювати у пресі. На жаль, його нерідко ототожнюють з орендою або сервітутом. Тому необхідно акцентувати відмінності суперфіція від сервітуту та зобов’язальних правовідносин, розглянути його переваги й недоліки. Суперфіцій і оренда Хоча практикуючі юристи не приділяють суперфіцію великої уваги, він передбачає надійніші гарантії захисту прав і інтересів користувача земельної ділянки, ніж ті, які забезпечує договір оренди. Зокрема:

1. суперфіцій може бути відчужений без якої-небудь додаткової згоди власника, тоді як зміна користувача земельної ділянки шляхом передачі її в суборенду можлива лише за участі орендодавця;
2. суперфіцій, на відміну від договору оренди, може бути встановлений на невизначений строк;
3. правові наслідки переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває в користуванні третьої особи, можуть варіюватися залежно від режиму такого користування. Якщо останнє здійснюється на підставі договору оренди, правові наслідки переходу права власності залежать від домовленостей сторін, прописаних у договорі. За загальним правилом перехід права власності на орендовану земельну ділянку не тягне припинення договору оренди. Що ж стосується суперфіція, то закон стає на захист прав суперфіціарія і прямо вказує на незалежність його прав від обставини переходу права власності на земельну ділянку до третьої особи;
4. припинення дії суперфіція в позасудовому порядку можливе лише у випадках, зазначених ст. 416 ЦКУ і ч. 4 ст. 102-1 ЗКУ, перелік яких є вичерпним. Слід звернути увагу й на те, що деякі підстави для припинення користування чужою земельною ділянкою, зазначені в ЦКУ і ЗКУ, відрізняються. Так, сторони можуть передбачити можливість одностороннього припинення дії договору оренди. На відміну від договірних відносин оренди, суперфіцій припускає більш стійкий зв’язок суперфіціарія із землею. У всіх випадках, крім зазначених у ч. 1 ст. 416 ЦКУ і ч. 4 ст. 102-1 ЗКУ, припинення суперфіція можливе лише на підставі рішення суду.

Домовимося про головне Оскільки право суперфіція виникає, зокрема, на підставі договору, слід припустити істотні положення такого договору. Одразу зауважимо, що закон не встановлює перелік спеціальних істотних умов, щодо яких сторони повинні домовитися. Нижче наведені умови договору про встановлення суперфіція, продиктовані самою природою цього інституту. Земля передається з певною метою – для забудови. Договір про встановлення суперфіція може містити характеристики й функціональне призначення майбутньої споруди. Закон не передбачає окремої санкції для суперфіціарія, якщо він збудує інший об’єкт, а не той, який зазначений у договорі. Деталізація характеристик і функціонального призначення об’єкта важлива, якщо власник земельної ділянки зацікавлений у викупі спорудженого об’єкта після припинення дії договору про встановлення суперфіція. У такому договорі в інтересах власника земельної ділянки доцільно прописати зобов’язання суперфіціарія узгодити з власником проектну документацію до її затвердження відповідними органами влади. Якщо суперфіціарій має намір спорудити промисловий об’єкт, в інтересах власника землі можна передбачити положення про поділ доходу, отриманого в результаті експлуатації такого об’єкта. Слід зазначити, що закон сліпо встановлює поняття доходу, а не прибутку. Обчислювати частку власника земельної ділянки, таким чином, слід із суми коштів, отриманих від експлуатації об’єкта, до вирахування видатків і загальнообов’язкових платежів. Отже, сторони можуть домовитися про специфічну форму оплати за користування земельною ділянкою шляхом відрахування відсотка з доходу, отриманого суперфіціарієм від експлуатації спорудженого об’єкта. Слід розуміти, що пункт договору про виплату винагороди власникові земельної ділянки є положенням з відкладеною умовою, тому що право на винагороду у вигляді частки доходу суперфіціарія виникає лише в разі одержання такого доходу. Отже, якщо власник земельної ділянки має намір збагатитися за рахунок доходу суперфіціарія, отриманого в результаті спорудження промислового об’єкта, він має врахувати ймовірність того, що такого доходу може й не бути, а суперфіціарій на підставі п. 3 ч. 1 ст. 416 ЦКУ у будь-який момент може відмовитися від права користування. Слід пам’ятати також, що відповідно до закону користування землею не безкоштовне. Доцільно, щоб платіж за землю компенсував земельний податок, який власник сплачує до бюджету. Плата за користування землею після спорудження та введення в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта може бути встановлена у вигляді відсотка або фіксованої суми, що підлягає обчисленню з доходу або прибутку, отриманого від експлуатації спорудженого об’єкта нерухомості. Що стосується терміну дії, договір про встановлення суперфіція може бути укладений на певний і невизначений строк. Згідно з ч. 1 ст. 417 ЦКУ в разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій був споруджений об’єкт, власник земельної ділянки та власник об’єкта визначають правові наслідки такого припинення. Якщо після припинення права користування земельною ділянкою на підставі договору про встановлення суперфіція сторони мають намір надалі врегулювати свої відносини, вони вправі укласти або договір оренди земельної ділянки, або договір сервітуту. В іншому випадку власник земельної ділянки викуповує споруджений об’єкт або колишній суперфіціарій викуповує земельну ділянку. Договір про встановлення суперфіція припускає, що разом із суперфіціарієм земельною ділянкою продовжує користуватися і сам власник. Оскільки земельна ділянка має двох фактичних користувачів, у договорі про встановлення суперфіція важливо регламентувати їхні повноваження. Адже не тільки суперфіціарій, але й власник обмежений у своїй волі користування земельною ділянкою. Згідно з ч. 2 ст. 414 ЦКУ в договорі суперфіція встановлюється обсяг повноважень власника щодо володіння й користування земельною ділянкою. Слід відзначити, що договір суперфіція не обмежує повноваження власника щодо розпорядження земельною ділянкою. Що стосується оформлення права суперфіціарія на забудову, воно згідно зі ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їхні обмеження» підлягає державній реєстрації. Відповідно до листа Держкомзема від 02.07.2008 р. №14-25-7/7030 «Про можливості висновку договорів суперфіція (забудови чужої земельної ділянки)» реєстрацію договорів про встановлення суперфіція здійснює ГП «Центр ДЗК при Держкомземі України». На жаль, порядок реєстрації прав суперфіціарія ще не регламентований. Інформація про суперфіцій має вноситися до реєстру земель за аналогією з іншим речовим правом на чуже майно – сервітутом, порядок відображення відомостей про який встановлений Тимчасовим положенням про порядок ведення державного реєстру земель. Беручи до уваги Закон «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України відносно сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. №509-VІ (далі – Закон про сприяння будівництву), що деталізував положення законодавства про суперфіцій, можна прогнозувати продовження цього процесу на рівні підзаконних актів. Зокрема, можна очікувати, що доповнення, які стосуються реєстрації прав суперфіціарія, будуть внесені до підзаконних актів. «Что нам стоит дом построить!» Загальні положення законодавства про планування й забудову територій припускають, що дозволи на будівництво та виконання будівельних робіт можна отримати на підставі документа, який підтверджує право користування земельною ділянкою. До заяви про видачу відповідних дозволів суперфіціарій додає договір про встановлення суперфіція. Проблеми можуть виникнути, якщо суперфіціарій, бажаючи побудувати об’єкт житлової нерухомості, залучає кошти від фізичних і юридичних осіб шляхом випуску цільових облігацій. Відповідно до рішення ДКЦПФР від 26.10.2006 р. № 1178 для реєстрації випуску таких цінних паперів необхідно надати або акт на право власності (постійного користування) на земельну ділянку, або договір оренди. Альтернатив поки не передбачено. У зв’язку з прийняттям Закону про сприяння будівництву доцільно було б доповнити перелік правовстановлюючих документів на землю, на підставі яких реєструється випуск облігацій, договором про встановлення суперфіція на земельну ділянку. Цільове призначення землі також має значення Цільове призначення землі, звісно, має дозволяти здійснення забудівлі. Крім того, вибираючи земельну ділянку для передачі суперфіціарію під забудівлю, необхідно враховувати існуючі обмеження та природоохоронні території з обмеженою господарською діяльністю. Згідно з ч. 5 ст. 415 ЦКУ землекористувач (суперфіціарій) повинен використати земельну ділянку за її цільовим призначенням. Що ж робити, якщо бажаний об’єкт нерухомості не може бути зведений на наявній земельній ділянці? У цьому разі суперфіціарію необхідно передбачити в договорі суперфіція обов’язок власника змінити цільове призначення земельної ділянки. Без такого договірного положення угода може втратити сенс: якщо цільове призначення не дозволяє здійснення забудівлі, договір не може бути виконаний сторонами. Суперфіцій чи сервітут? Не слід ототожнювати суперфіцій і сервітут, оскільки вони із самого початку, з часів римського права, орієнтовані на досягнення різних цілей. Однак сучасні юристи вигадали чудовий спосіб підміни суперфіція сервітутом, про що ми розповімо пізніше. Спочатку розглянемо основні відмінності земельного сервітуту від суперфіція. Метою встановлення сервітуту, у тому числі земельного, є задоволення потреб іншої особи, а не власника нерухомого майна. Умова встановлення сервітуту – неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб. Отже, встановлення сервітуту, на відміну від суперфіція, може бути витребуване третьою особою у власника. Право на встановлення сервітуту може бути визнане в судовому порядку, чого не скажеш про суперфіцій. Встановлення суперфіція не може відбутися на основі судового рішення, адже це право ґрунтоване виключно на добровільному рішенні власника земельної ділянки. Сервітут пов’язаний із особою, на користь якої він встановлений, отже, не може бути відчужений третім особам. Що стосується суперфіція, він пов’язаний не з певною особою, а з певним об’єктом, що дозволяє передавати (відчужувати) його будь-якій третій особі. Сервітут і суперфіцій відрізняються також зацікавленістю суб’єктів у земельній ділянці. Зацікавленість суперфіціарія у земельній ділянці, що використовується, може полягати в можливості її викупу або продажу збудованого об’єкта власнику землі по завершенні дії договору суперфіція. Інколи сервітут використовують в якості альтернативи суперфіцію. Неважко здогадатися, що в цих випадках суперфіцій не може бути використаний у зв’язку із певними обставинами, наприклад: 1) власник не погоджується на надання права забудівлі своєї земельної ділянки; 2) забудівля чужої земельної ділянки навряд чи можлива у зв’язку з існуванням у її межах охоронних зон або спеціального природоохоронного режиму здійснення господарської діяльності; 3) забудівля чужої земельної ділянки необхідна для реалізації законних прав третьої особи, зокрема права власності на сусідню земельну ділянку. Це може стосуватися будівництва доріг, інженерних споруд і комунікацій. Оскільки суперфіцій не може бути встановлений за рішенням суду, у разі існування вищевказаних обставин власник сусідньої земельної ділянки може звернутися до суду з вимогою встановити земельний сервітут. При цьому власнику такої ділянки необхідно буде довести неможливість реалізації своїх прав, зокрема права власності на земельну ділянку, в інший спосіб, ніж шляхом встановлення сервітуту. З одного боку, для реалізації права забудівлі чужої земельної ділянки передбачене окреме речове право на чужу річ – суперфіцій, з іншого – перелік видів сервітуту у ст. 404 ЦКУ не є вичерпним. Тому в суді необхідно довести, що без забудівлі саме цієї чужої ділянки права позивача не можуть бути реалізовані. Забезпечуємо виконання зобов’язань Слід звернути увагу і на можливість забезпечення виконання зобов’язань через суперфіцій. Мова йде про іпотеку як про найбільш розповсюджений засіб забезпечення. Крім завершеного будівництвом об’єкта, який є власністю бенефіціарія відповідно до ч. 2 ст. 415 ЦКУ, предметом іпотеки можуть бути об’єкт незавершеного будівництва з одночасною іпотекою права користування землею за суперфіцієм і навіть право суперфіція саме по собі. Закону «Про іпотеку», доповнений у грудні 2005 р., дозволяє передавати в іпотеку право користування земельною ділянкою, а отже, і здійснювати будівництво, володіння та відчуження нерухомості. Оскільки відчуження права користування земельною ділянкою не передбачає узгодження з її власником, передача права користування нею в іпотеку також не потребує узгодження із власником. Термін дії договору іпотеки обмежується терміном дії договору суперфіція, або, якщо останній було укладено на безстроковій основі, встановлюється за рішенням сторін і залежить лише від забезпечувального зобов’язання. В іпотеку може бути переданий також об’єкт незавершеного будівництва, споруджений на чужій земельній ділянці згідно з договором суперфіція. Відповідно до ст. 16 Закону «Про іпотеку» передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розміщений об’єкт незавершеного будівництва. Слід зауважити, що передача в заставу суперфіція на землі комунальної та державної власності заборонена Законом про сприяння будівництву. У такий спосіб законодавець попередив можливі зловживання з боку суперфіціаріїв, зокрема вимоги третіх осіб про переведення прав суперфіціарія на основі договору іпотеки та/або рішення суду. Суперфіцій на землі комунальної та державної власності Донедавна на законодавчому рівні не були визначені ні особливості, ні процедура (порядок) встановлення суперфіція на землі комунальної та державної власності. Закон про сприяння будівництву вніс відповідні зміни до ЗКУ та ЦКУ. Згідно з новими редакціями право користування землею державної та комунальної власності під забудівлю (суперфіцій) не може бути відчужене землекористувачем будь-яким третім особам (крім випадків переходу права власності на забудови, розташовані на такій земельній ділянці), внесене до статутного фонду, передане в заставу. Крім того, право користування земельною ділянкою державної та комунальної власності під забудову (суперфіцій) може бути отримане виключно на конкурентній основі. Така законодавча регламентація попереджає зловживання інститутом суперфіція. Зокрема, випадки, коли під виглядом суперфіція землі державної і комунальної власності передавали у звичайну оренду. Раніше орендні відносини маскували під суперфіціарні, щоб уникнути конкурсної процедури, і, що не менш цікаво, робили це на підставі рішення суду, тоді як ЦКУ не передбачає рішення суду в якості підстави для встановлення права користування чужою земельною ділянкою (суперфіція). Компанія, що бажала придбати земельну ділянку, зверталася до місцевої ради (адміністрації) із проханням надати їй земельну ділянку під забудову шляхом укладання договору суперфіція. Місцева рада (адміністрація) укладала угоду про встановлення суперфіція буцімто на виконання рішення суду, попереджуючи можливе оскарження таких дії в адміністративному або судовому порядку. Тепер же, коли на законодавчому рівні передбачено конкурсний порядок передачі в суперфіцій землі комунальної та державної власності, подібні випадки не повинні мати місце. Проте законодавець встановив і деякі обмеження землекористування, які пов’язані з особливостями статусу землі державної та комунальної власності, що передається в суперфіцій. Так, за загальним правилом суперфіцій на землі державної та комунальної власності не може:

1. бути відчужений третім особам. Законодавець зробив виняток для випадку переходу права власності на будівлю. До моменту зведення споруди на земельній ділянці відчуження суперфіція неможливе;
2. бути внесеним до статутного фонду. Якщо землекористувач спорудив на такій земельній ділянці будівлю і передав її до статутного фонду юридичної особи, ця особа, ставши новим власником будівлі, має право стати й новим суперфіціарієм.
3. бути переданим у заставу.

Слід звернути увагу на особливості оформлення договору суперфіція на землі державної та комунальної власності, встановлені незадовго до прийняття вищевказаного Закону № 509-VI в листі Держкомзема від 02.07.2008 р. «Про можливості укладання договорів про встановлення суперфіція (забудови чужої земельної ділянки)»:

1. земельні ділянки можуть передаватися під забудову відповідно до містобудівної документації;
2. земельні ділянки передаються на підставі проекту землевідведення;
3. догорів про встановлення суперфіція бажано нотаріально завірити;
4. мінімальний розмір плати за земельну ділянку встановлюється на рівні ставки земельного податку (що стосується максимальної плати за землю, вона не визначена стосовно суперфіція, на відміну від орендної плати за землю).

В Україні є всі умови для того, щоб суперфіцій отримав визнання при забудові чужих земельних ділянок. Цей інструмент може стати більш гнучким, ніж оренда. З деякими обмеженнями суперфіцій можливий для земель комунальної та державної власності. У зв’язку з оновленням законів, що регулюють земельні відносини, можна очікувати на хвилю підзаконних нормативно-правових актів, що деталізують суперфіціарні відносини.