Оформлення права власності на земельну ділянку: спрощення чи ускладнення?

Врегулювання реєстрації прав власності на землю в Україні завжди актуальне. До нещодавніх змін у законодавстві найпоширенішою проблемою було отримати зареєстрований правовстановлюючий документ – Державний акт на право власності на земельну ділянку (далі – Державний акт). Процедура його реєстрації та видачі зазвичай триває декілька років.  Державна реєстрація права власності проводиться на підставі заяви правоволодільця (правонабувача) – сторони правочину, за яким виникло таке право. Фактичні зміни в оформленні прав власності До набрання чинності Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 р. № 1066-VI (далі – Закон № 1066-VI) відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку і право постійного користування нею посвідчувалися Державним актом. Кожен набувач права власності незалежно від способу його набуття мав отримати Державний акт, зареєстрований належним чином. Завдяки Закону № 1066-VI у ст. 126 ЗКУ з’явилася низка обмежень щодо правовстановлюючих документів і процедури їх реєстрації. Державний акт є правовстановлюючим документом на право власності на земельну ділянку, якщо власність на землю була набута шляхом первинного виділення, наприклад за рішенням органу виконавчої влади або іншим чином. Слід зауважити також, що ст. 125 ЗКУ до прийняття Закону № 1066-VI передбачала виникнення права власності на земельну ділянку лише після одержання її власником відповідного документа та його державної реєстрації. Стаття 125 зі змінами передбачає виникнення права власності на земельну ділянку з моменту його державної реєстрації. У разі відчуження земельної ділянки шляхом укладання цивільно-правової угоди в порядку, встановленому законом, а також у разі оформлення права власності на земельну ділянку на підставах спадкування правовстановлюючим документом на право власності є така цивільно-правова угода, як договір купівлі-продажу земельної ділянки, або свідоцтво про право на спадщину. У цих випадках Державний акт долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку. Тобто при укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки Державний акт стає невід’ємним додатком до нього. А при оформленні права на спадщину Державний акт долучається до свідоцтва про право на спадщину. Досить слушною є норма ЗКУ щодо строків реєстрації нового власника земельної ділянки: граничний строк становить 14 календарних днів з дати подачі всіх необхідних документів. Такі строки визначає і Тимчасовий регламент реалізації положень п. 4 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженого постановою КМУ від 06.05.2009 р. № 439 (далі – Порядок № 439). Слід зазначити, що отримання Державного акта як правовстановлюючого документа відбувається також за відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку. У результаті формується окрема земельна ділянка, якій присвоюють окремий кадастровий номер, що реєструється в Автоматизованій системі державного земельного кадастру. Постанова КМУ «Про внесення змін до постанови КМУ від 02.04.2002 р. № 449» від 12.11.2008 р. № 1019 (далі – Постанова № 1019) запропонувала нову редакцію форми Державного акта. Таким чином, правовстановлюючим документом на право власності на земельну ділянку є Державний акт, а в окремих випадках – цивільно-правова угода щодо відчуження землі та свідоцтво про право на спадщину. Аналіз фактичних змін Є й інші документи, які вносять зміни до земельного законодавства. Основні з них – наказ Держкомзему «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок» від 22.06.2009 р. № 326 (далі – Наказ № 326) і Постанова КМУ «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» від 06.05.2009 р. № 439 (далі – Постанова № 439). Ці нормативні акти складають частину земельної реформи, що стосується оформлення прав власності на землю. Згідно із Наказом № 326, що затверджує Тимчасовий регламент реалізації змін до земельного законодавства, щоб зареєструвати право власності за цивільно-правовою угодою чи відповідно до права на спадщину, власник земельної ділянки або уповноважена ним особа має подає до територіального органу Держкомзему за місцем знаходження земельної ділянки заяву, цивільно-правову угоду про відчуження земельної ділянки в разі набуття права власності на неї за такою угодою або свідоцтво про право на спадщину, а також Державний акт з відміткою нотаріуса про перехід права власності на земельну ділянку. Територіальний орган Держкомзему в момент надходження зазначених документів реєструє заяву в журналі обліку заяв і наданих послуг, а також робить на Державному акті відмітку про реєстрацію права власності в поземельній книзі. Відмітку про дату реєстрації та її реєстраційний номер проставляють також на заяві власника або уповноваженої ним особи і, за бажанням заявника, на другому примірнику заяви або її копії, що залишається у замовника. Що стосується останньої дії, бажано наполягати на такій відмітці – вона стане вагомим доказом прийняття документів до розгляду. Якщо подані документи відповідають вимогам чинного законодавства України, Держкомзем протягом трьох календарних днів вилучає з архіву технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку та передає її разом із поданими документами до відповідного структурного підрозділу Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України із земельних ресурсів, який протягом семи календарних днів перевіряє отримані документи та вносить до поземельної книги відповідні записи про нового власника, після чого повертає всі документи у справі територіальному органу Держкомзему. А він протягом чотирьох днів робить на Державному акті відмітку про реєстрацію права власності на земельну ділянку. Власник земельної ділянки в день звернення за правовстановлюючими документами повинен надати копії квитанцій про оплату послуг з оформлення Державного акта, після чого отримає від територіального органу Держкомзему цивільно-правову угоду чи свідоцтво про право на спадщину, а також Державний акт з проставленою на ньому відміткою. Порядок проставляння відмітки про перехід права власності визначає Постанова № 439. Державні акти, видані після набрання чинності Постановою № 1019 за старою формою, є чинними. Але Постанова КМУ «Щодо питання видачі державних актів на право власності на земельну ділянку» від 27.05.2009 р. № 774 продовжила строк видачі державних актів за старою формою, затвердженою Постановою КМУ від 02.04.2002 р. № 449, до повного використання виготовлених бланків з урахуванням внесених до форми змін. Згідно із Законом № 1066-VI новий порядок оформлення права власності на земельні ділянки поширюється також на випадки, коли цивільно-правові угоди щодо відчуження земельної ділянки або свідоцтва про право на спадщину були укладені або видані до набрання чинності Законом № 1066-VI, але державні акти видані не були. В цьому разі нотаріус, який посвідчив чи видав відповідний документ, звертається до органу, що здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, з письмовим запитом про підтвердження того, що Державний акт не виданий новому власнику земельної ділянки. Отримавши письмове підтвердження цього факту, нотаріус вилучає Державний акт зі своїх справ і, зробивши відмітку про перехід права власності на земельну ділянку, долучає до цивільно-правової угоди чи свідоцтва. Висновки Зміни, внесені до законодавства про землю, спростили механізм реєстрації прав власності на земельну ділянку. Але процедура видачі нового Державного акта при виділенні окремої земельної ділянки, чи виділенні її в натурі, не зазнала змін. Для набувачів права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами створені дійсно сприятливі умови, за яких процедура видачі нового Державного акта замінюється проставлянням відмітки на раніше виданий акт. Внесені зміни мають покращити умови здійснення операцій із землею на ринку нерухомості. До того ж останнім часом збільшилася кількість перевірок та ревізій органів земельних ресурсів через невиконання ними своїх нових обов’язків, що дозволяє сподіватися на безперешкодну та швидку реєстрацію прав власності на землю в майбутньому.