Такий непростий суперфіцій (не плутати з орендою)

У літній період, коли у сфері правового регулювання земельних відносин спостерігається затишшя, можна докладніше проаналізувати правові інститути, законодавче закріплення яких ознаменувало появу альтернативних механізмів набуття прав на землю. Серед них, зокрема, суперфіцій, що визначається як обмежене речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Тривалий час цей інститут, відомий нам ще з римського права, сприймався юристами як історико-правове явище, що не має практичного підґрунтя. Утім, очевидна складність правових механізмів оренди та набуття земельних ділянок у власність обумовила становлення і розвиток суперфіцію.   Положення про суперфіцій увійшли до Цивільного кодексу України, що набрав чинності 1 січня 2004 р. Зокрема, ст. 413 цього кодексу передбачає, що власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших будівель і споруд (суперфіцій). У Земельному кодексі України аналогічні норми з’явилися дещо пізніше, а саме після набрання чинності Законом «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняття Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 р. Цей Закон доповнив ЗКУ главою 16-1 «Про користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та для забудови». Договір оренди чи суперфіцію У процесі застосування норм щодо суперфіцію виникло чимало проблем, пов’язаних із набуттям, здійсненням та припиненням цього права. Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 413 ЦКУ право суперфіцію виникає на підставі договору або заповіту, але в законодавстві України не визначено чітко, на підставі якого саме договору. Як вбачається з узагальнення судової практики Вищого господарського суду України з розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, від 01.01.2010 р., визначення правової природи договору, що є підставою виникнення права суперфіцію, стало проблемою, з якою суди стикнулися при вирішенні спорів цієї категорії. Як відомо, право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом, яке має абсолютний характер. Водночас якщо це право може виникати на підставі договору, то чому ним не може бути договір оренди земельної ділянки під забудову. З погляду теорії цивільного права різниця між договірними конструкціями суперфіцію та оренди полягає у способі захисту цих прав. На практиці ця позиція виражається в обмеженні можливості застосування до договору суперфіцію зобов’язально-правових способів захисту, як-от: визнання договору дійсним (укладеним), застосування правових наслідків неналежного виконання зобов’язань тощо. Крім того, договір суперфіцію може бути припинений лише на підставах, визначених для цього договору, а не на загальних підставах припинення договірних зобов’язань. Питання про розмежування договору суперфіцію та договору оренди залишається актуальним. Позиція ВГСУ, висловлена в рекомендаціях «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства» від 02.02.2010 р., не містить значного правового обґрунтування: «Договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди». Слід зазначити, що перевагою договору суперфіцію порівняно з договором оренди є можливість відчуження права суперфіцію без отримання згоди власника (ч. 2 ст. 413 ЦКУ), тоді як права землекористувача за договором оренди обмежуються спорудженням об’єктів нерухомості на земельній ділянці та можливістю передачі її в суборенду в обох випадках за згодою власника. Право суперфіцію земель державної і комунальної власності не може бути відчужене. Форма та зміст договору Оскільки договір суперфіцію є самостійним договором, чи не найперше запитання осіб, які планують його укласти, – якими будуть форма та зміст цього договору. І тут ми стикаємося з проблемою: правових норм, які регулювали б це питання, немає. Оскільки предметом зазначеного договору є право користування земельною ділянкою, яка використовується в якості будівельного майданчика для здійснення забудови, до істотних умов договору можна віднести:

• відомості про земельну ділянку;
• мету надання земельної ділянки в користування;
• строк користування, який не може перевищувати 50 років;
• вид і обсяги будівництва;
• умови платного користування земельною ділянкою, такі як розмір, форма, умови, порядок і терміни його виплати;
• права та обов’язки сторін;
• визначення юридичної долі об’єктів нерухомості після завершення будівництва та припинення договору.

Слід зазначити, що в Україні існувала практика встановлення істотних умов договору органами місцевого самоврядування в окремих рішеннях про порядок і умови укладання договорів суперфіцію земельних ділянок державної та комунальної власності. Сьогодні така практика майже не застосовується у зв’язку зі змінами, внесеними до ЗКУ Законом «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України відносно сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. Відповідно до цього Закону право суперфіцію земельних ділянок державної і комунальної власності набувається на конкурентних засадах, що зумовлює необхідність визначення не лише істотних умов договору, але й порядку його укладання з урахуванням вимог законодавства про проведення земельних аукціонів. Як свідчить практика, при встановленні в договорі суперфіцію наведених істотних умов виникають питання щодо визначення форм і розмірів плати за землю, необхідності оцінки земель при встановленні розмірів оплати. Неодноразово виникали питання щодо необхідності розробки проекту відведення при укладанні договору суперфіцію. З огляду на зміни в законодавстві, що відбулися протягом 2009 р., цей перелік поповнився питаннями щодо необхідності розробки технічної документації про поділ земельної ділянки та присвоєння їй окремого кадастрового номера в разі надання у суперфіцій частини земельної ділянки. Вирішити ці питання ми можемо лише в один спосіб: застосовуючи за аналогією відповідні положення законодавства про оренду землі. Це дозволяє припустити, що, незважаючи на різницю між інститутами оренди і суперфіцію з погляду їхньої правової природи, на практиці вони досить схожі. Намагаючись тимчасово заповнити законодавчі прогалини щодо змісту і форми договору суперфіцію, Державний комітет України із земельних ресурсів у своєму листі «Про можливості укладання договорів суперфіцію (забудови чужої земельної ділянки)» від 02.07.2008 р. говорить, що до визначення типових істотних умов такого договору його доцільно посвічувати нотаріально, а його реєстрацію має здійснювати Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України (далі – Центр ДЗК). Реєстрація договору Важливою проблемою, пов’язаною з укладанням договору суперфіцію, є його реєстрація. Вимогу про обов’язкову реєстрацію права суперфіцію містить Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Однак механізм здійснення такої реєстрації законодавством не передбачений. За таких умов на практиці землекористувачі стикалися з відмовою Центру ДЗК у здійсненні реєстрації. Цю проблему можна було вирішити, звернувшись до суду з позовом про спонукання Центру ДЗК здійснити реєстрацію. Проте виконання судового рішення ускладнювала відсутність законодавчо визначеної процедури реєстрації. Внесення відомостей про суперфіцій у базу ДЗК здійснювалося шляхом заповнення графи Поземельної книги, до якої вносять відомості про оренду чи обмеження (обтяження) прав на землю. У подальшому для тимчасової легалізації зазначеного способу реєстрації суперфіцію Держкомзем України у своєму листі «Щодо роз’яснення деяких питань земельного законодавства» від 22.01.2008 р. порекомендував, до якої графи реєстраційної картки земельної ділянки, що є складовою Поземельної книги, необхідно вносити відомості про суперфіції, спростивши та скорегувавши тим самим механізм, запропонований практикою. Припинення права суперфіцію Проблемними залишаються і питання припинення права суперфіцію, його правових наслідків та визначення юридичної долі об’єктів нерухомості, розташованих на земельній ділянці. Підставами припинення права суперфіцію згідно зі ст. 416 ЦКУ є:

• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
• закінчення строку права користування;
• відмова землекористувача від права користування;
• невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль;
• за рішенням суду в інших випадках, установлених законом.

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення (ч. 1 ст. 417 ЦКУ). Якщо зазначені особи не досягли домовленості, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона перебувала до надання її в користування. Однак за наявності законодавчої заборони на знесення будівлі або в разі перевищення її вартості порівняно з вартістю земельної ділянки юридичну долю об’єкта нерухомості вирішує суд. У такій ситуації забудовник за наявності належної і достатньої доказової бази може розраховувати на прийняття судом одного з таких рішень: а) про викуп земельної ділянки власником будівлі; б) про викуп будівлі власником земельної ділянки; в) про визначення порядку користування земельною ділянкою для власника будівлі на новий строк. Забудовники повинні враховувати ці положення при виборі такого способу набуття прав на земельну ділянку, як договір суперфіцію. Крім того, усвідомивши, що впродовж останніх років такий спосіб набуття прав на землю, як суперфіцій, застосовувався здебільшого для уникнення аукціонних механізмів набуття права оренди земель державної і комунальної власності, законодавець розширив сферу застосування аукціонів на випадки передачі в користування земель державної і комунальної власності на підставі договору суперфіцію. Тому норми, що регулюють набуття та здійснення права суперфіцію, фактично можуть застосовуватися лише до земель приватної власності.