Україна стоїть на порозі епохальних змін: невдовзі має пролунати фінальний акорд земельної реформи – розпочатися функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення. Чи стане ця подія кроком до благополуччя і процвітання українців або ж початком соціальних потрясінь, залежить від того, яким чином реалізовуватимуть реформу. Щоб необхідне для її старту законодавство було максимально точним і повністю відповідало вітчизняним реаліям, на всіх етапах його розробки потрібно залучати до обговорення громадськість, представників бізнесу і влади та звертатися за консультацією до фахівців з експертного середовища. «Правовий тиждень» зробив всій внесок у пошук розумного законодавчого консенсусу щодо земельного питання, знайшовши таких фахівців:- адвокатів та партнерів Адвокатської контори «Василик і Євстігнєєв» Віталія ВАСИЛИКА та Андрія ЄВСТІГНЄЄВА

– Верховна Рада продовжила мораторій на продаж сільгоспземель до 1 січня 2013 р. Тобто за рік парламентарям належить напрацювати ефективну нормативну базу для ринку землі. Яким є ваше бачення ефективного земельного законодавства? 

– А. Є. Створення ефективного земельного законодавства передбачає насамперед відповідну політичну волю. На жаль, для сучасного законотворця земельні питання неактуальні і часто їх регулювання здійснюється з метою задоволення певних „вузькопрофільних” інтересів, що, звичайно, не сприяє його покращенню.

Ефективність законодавства, на мою думку, визначається його системністю та неколізійністю, а також реальним регулятивним навантаженням. Чи відповідає цим критерієм вітчизняне законодавство? На жаль, питання здебільшого риторичне. Так, бракує єдиних підходів до правового впорядкування відповідної сфери, є чимало колізій і суперечностей між окремими нормами та нормативними актами, нагадують про себе прогалини в регулюванні окремих важливих процедур, не полишають тексти законів бланкетні норми, які нерідко відсилають до „чинного законодавства”, якого не існує.

Тому якісне вдосконалення чинного земельно-правового регулювання неможливе без системного, комплексного, науково обґрунтованого підходу.

– Як ви оцінюєте напрацювання законотворців у цій сфері – Закон «Про Державний земельний кадастр» і проект Закону «Про ринок землі»?

– А. Є. Будь-які новели в законодавстві слід оцінювати з погляду того, чи можуть вони покращити регулювання певних відносин і спростити реалізацію прав їх учасників. Сам факт прийняття закону з огляду на вітчизняну „закономанію” ще не означає виконання цих завдань.

Позитивним слід визнати сам факт врегулювання вкрай важливих відносин у сфері обліку земель та узагальнення інформації про них на рівні акта вищої юридичної сили. Водночас не можу погодитись із запропонованою концепцією взаємодії органів по земельних ресурсах і органів реєстрації прав на нерухоме майно з питань реєстрації прав на земельні ділянки (адже передбачається реєстрація як земельної ділянки першими, так і прав на неї другими, а різницю між цими діями може побачити лише юрист). На практиці подвійний вплив на ці відносини з боку двох органів ускладнить реалізацію окремими особами права на землю.

Крім того, при прийнятті подібних законів я б радив враховувати думки фахівців-землевпорядників, яким належить реалізовувати їх „технічну” складову.

– В. В. Доопрацьований проект Закону «Про ринок землі» одразу був критично сприйнятий і учасниками ринку, і експертами. До того ж самі парламентарі критично оцінюють напрацювання своїх колег по Комітету ВРУ з питань аграрної політики та земельних відносин. Науково-експертне управління ВРУ надало щодо термінологічного апарату чіткі фахові висновки, на яких не варто детально зупинятися в форматі нашої розмови. Законопроект має дещо «емоційний» та нестратегічний характер і нагадує погрозу великим агрохолдингам, щоб вони під час ведення бізнесу звертали більше уваги на соціальні особливості сільських жителів та інфраструктуру.

Саме такий висновок можна зробити, проаналізувавши суть документа в частині різного роду обмежень щодо суб’єктного складу осіб, які можуть набувати в користування земельні ділянки, а також щодо розмірів таких земельних ділянок. Як практикуючий юрист можу запевнити, що такі обмеження не покращать економічно-соціальний стан села та не знімуть інфраструктурні проблеми.

Здається, що більшість позицій, задекларованих у законопроекті, не опрацьовувались на предмет економічної ефективності та наукової обґрунтованості. Очевидно, що на наступний день після гіпотетичного вступу Закону в силу юристи запропонують ринку легальні методи уникнення обмежень, запроваджених законопроектом. Такий стан справ лише посилить корупційну складову у цій сфері та стане ще одним способом зарегулювання відносин.
Закон про ринок землі конче необхідний і українському селу, і місцевій владі, і бізнесу, однак він не має стати черговим законом, який не виконується.

Крім того, розробники проекту намагаються задати певний напрям лише відносинам, що стосуються земель сільськогосподарського призначення, однак ринок землі не обмежується цією категорією. Питанням обігу земель несільськогосподарського призначення приділено мало уваги.

– Деякі фахівці вважають, що запровадження ринку земель у форматі, який пропонується зараз, фактично означає легалізацію тіньових схем переходу прав власності на землю. Чи згодні ви із цією думкою?

– А. Є. Запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, а отже, створення правових механізмів набуття і переходу прав на них, як би ми не ставилися до цього процесу, – набагато менше зло, ніж формальна заборона на операції, яка не виконується. Слід замислитися над тим, чим загрожують так звані тіньові схеми, і тоді, переконаний, ми зрозуміємо, що при встановленні законних процедур (читай – легалізації) перспектив в ефективної реалізації, охорони та захисту порушених прав учасників земельних відносин значно побільшає. Інша справа, що відповідні правові гарантії мають бути передбачені законодавством.

– В. В. Не обов’язково бути юристом, фахівцем-землевпорядником чи мати відношення до агробізнесу, щоб усвідомити наявність повноцінного ринку землі, який через брак ефективного та відповідного сучасним соціально-економічним та політично-правовим реаліям законодавства має відверто «сірий» відтінок. Очевидно, ті, хто приймає політичні рішення, вже зрозуміли, що подальше ігнорування ринку землі як економічної категорії та відсутність відповідної правової дефініції з відповідним навантаженням лише погіршують ситуацію у цій сфері.

Загальновідомо, що відсутність правил гри породжує хаос. Абсурдно ігнорувати факт наявності в країні значної кількості агрохолдингів із земельним банком у десятки тисяч гектарів, акції та боргові папери яких розміщуються на західних фондових майданчиках. Категорично стверджую, що потрібна воля та команда фахівців, які приведуть масив земельного законодавства у відповідність до економічно-правових реалій. При цьому стрижнем має стати принцип: земля – це стратегічний товар та основне національне багатство. Потрібно також створити умови для того, щоб ефективне земельне законодавство працювало в симбіозі з екологічними нормами, оскільки наразі маємо лише декларації, а застосування екологічних норм нагадує скоріше виняток, ніж чіткий механізм.

– Як ви оцінюєте пропозицію законотворців запровадити на ринку земель земельний банк, що, по суті, матиме статус державної монополії?

– А. Є. Запровадження земельного банку слід оцінювати, враховуючи переваги, які учасники земельного ринку можуть отримати від наділення цієї структури певними виключними повноваженнями (згідно зі ст. 60 проекту її основним завданням є кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заставу землі та іншого майна, при цьому їй належить виключне право заставоутримувача земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства).

Можливо, для цього рішення є певні економічні або політичні підстави. Однак з юридичного погляду я не бачу перешкод для залучення до надання кредитів під заставу (іпотеку) вказаних земель й інших банків, насамперед комерційних, обмеження щодо можливих зловживань яких (а саме вони, за моєю інформацією, є одним із аргументів на користь „монополії” земельного банку) можуть бути передбачені законодавчо. Більше того, участь у відповідних кредитних механізмах якомога більшої кількості банків – гарантія реальної можливості отримати кредит, а також захист від зловживання монопольним становищем єдиного оператора.

– Земельний кодекс України забороняє зміну цільового призначення та відчуження земельних ділянок сільськогосподарського товарного виробництва і земельних ділянок, виділених із паю. Однак практика свідчить, що перебороти цю заборону можливо. Як гадаєте, вона є анахронізмом чи необхідністю, яка має бути додатково підкріплена санкціями за порушення?

– А. Є. На мою думку, через названі заборони переважна більшість землевласників-селян опинилась у стані невизначеності та не може реалізувати своє право шляхом відчуження належної їм земельної ділянки. Внаслідок цього земельні ділянки часто не можуть набути нових, ефективних власників, тоді як нинішні власники (які фізично, матеріально та організаційно не можуть обробляти відповідні ділянки) позбавлені можливості отримати реальні кошти від їх продажу, які могли б використати на власні потреби.

Водночас, незважаючи на заборону ЗКУ, існують легальні та напівлегальні схеми та механізми уникнення вказаних заборон. Жертвами таких схем стають саме селяни-власники, яких нерідко позбавляють прав на ділянку шахрайським шляхом. Причини цього я вбачаю саме у нормативній забороні, про яку йдеться. Покращити ситуацію можна насамперед шляхом запровадження прозорого правового регулювання ринку земель, одночасно з яким слід скасувати аналізовану заборону.

– В. В. Обмеження та заборони необхідні, потрібні жорсткі санкції, а головне, ефективна правоохоронна та судова системи. Зміна цільового призначення земельних ділянок є однією з найкорумпованіших сфер діяльності чиновників. Про такі факти особливо обізнані жителі Києва та Київської області, рекреаційних територій України. Ми у своїй практиці регулярно стикаємося з подібною «творчістю» чиновників, однак таке «натхнення» неможливо побороти лише сегментарними спробами законопроектної роботи у згаданій сфері. Кожний чиновник має усвідомлювати невідворотність кримінальної відповідальності за прийняття протиправних рішень.