Визнання недійсними іпотечних договорів: судова практика

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека є видом забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, що знаходиться у власності (або господарському віданні) іпотекодавця, яке він може відчужувати та на яке може бути звернене стягнення, а також яке зареєстроване як окремий об’єкт права власності. Іпотека має похідний від основного зобов’язання характер і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Іпотека забезпечує виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель (кредитор за основним зобов’язанням) має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором. Кредитні договори в іноземній валюті У сучасних економічних умовах стає популярним визнання іпотечних договорів недійсними. Це пов'язане перш за все зі збільшенням кількості недобросовісних платників за кредитними договорами. Оскільки договір іпотеки є похідним від основного зобов'язання, то за загальним правилом відповідно до ч. 2 ст. 548 Цивільного кодексу України недійсність основного зобов'язання тягне за собою недійсність угоди щодо його забезпечення. Таким чином, недобросовісні платники за кредитними договорами намагаються визнати їх недійсними, що тягне за собою виплату лише суми тіла кредиту (без сплати відсотків за користування кредитом і комісії), а також визнання недійсними іпотечних договорів, укладених для забезпечення зобов'язання за кредитним договором. У 2007–2009 рр. чимало кредитних договорів були укладені в іноземній валюті під забезпечення іпотеки. Споживачі, що уклали такі договори, після обвалу гривні опинились у скрутному становищі: погашення кредиту обходиться їм значно дорожче, ніж очікувалося. І що ж вони роблять? Подають позови до суду про визнання недійсними кредитних договорів, укладених в іноземній валюті. Підставою для такого судового спору є наявність у кредитному договорі положень, що значно погіршують становище споживача порівняно з умовами, встановленими чинним законодавством. Так, відповідно до ст. 99 Конституції грошовою одиницею України є гривня. Стаття 524 ЦКУ встановлює, що грошове зобов’язання в договорі має бути виражене в гривні. Правила використання готівкової іноземної валюти на території України, затверджені Постановою Правління НБУ від 30.05.2007 р. № 200, дозволяють у деяких випадках використовувати іноземну валюту як засіб платежу. Але відповідно до Декрету Кабінету міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» використання іноземної готівкової валюти на території України дозволяється за умови отримання індивідуальної ліцензії, яка надається виключно на підставі окремої постанови Правління НБУ. Таким чином, якщо банк, укладаючи із споживачем кредитний договір на надання в кредит грошових коштів в іноземній валюті, не мав такої ліцензії, у споживача є всі шанси на визнання кредитного договору недійсним в судовому порядку, а також на визнання недійсним укладеного на його підставі іпотечного договору. Судова практика Таким шляхом іде й судова практика, прикладом чого є рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30.06.2009 р. у справі № 2-7818/09. Іншим прикладом визнання іпотечного договору недійсним є рішення Господарського суду Сумської області від 13.12.2007 р. у справі № 17/113-07. Відповідно до цього рішення було визнано недійсним договір іпотеки, предметом якого є котельня, що належить територіальній громаді міста Ромни в особі Роменської міської ради. Підставою для визнання зазначеного договору недійсним стало невиконання його сторонами положень ст. 14 Закону «Про іпотеку», відповідно до якої не можуть бути предметом іпотеки об’єкти права державної власності, що не підлягають приватизації. Конституційний Суд України своїм Рішенням від 01.07.1998 р. № 9-рп щодо Закону «Про приватизацію державного майна» зазначив, що за відсутності окремого законодавства про приватизацію об’єктів комунальної власності включення цих питань до закону, що регулює приватизацію державного майна, не є підставою для визнання його окремих положень неконституційними. Хоча котельня в цьому разі належить до об’єктів права комунальної власності, відповідно до ст. 3 Закону «Про приватизацію державного майна» відчуження майна, що перебуває в комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону та інших законів з питань приватизації. Тобто дія зазначеного Закону розповсюджується також на об’єкти права комунальної власності. Правове регулювання приватизації об’єктів комунальної власності здійснює Закон «Про приватизацію державного майна», ст. 5 якого встановлює, що об’єкти, які мають державне значення, приватизації не підлягають. Зокрема, до них належать об’єкти і споруди, пов’язані з постачанням води, газу, тепла, а також відведенням і очищенням стічних вод. Таким чином, котельня є об’єктом, від функціонування якого залежать обсяг та умови надання населенню послуг теплопостачання, тобто належить до об’єктів, що не підлягають приватизації, а отже, не може бути передана в іпотеку. Вищий господарський суд України підтримав цю позицію (Постанова ВГСУ від 03.07.2008 р. у справі № 17/113-07). Без згоди іншого з подружжя Відповідно до ст. 203 ЦКУ однією з вимог, дотримання яких необхідне для дійсності правочину, є наявність необхідного обсягу цивільної дієздатності. Стаття 65 Сімейного кодексу України встановлює, що чоловік та дружина розпоряджаються майном, яке є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Вона має бути отримана у формі, у якій має бути укладений договір, що вимагає такої згоди. Якщо договір виходить за межі дрібного побутового, другий з подружжя має право в судовому порядку оскаржити дійсність цього договору як укладеного без його (її) згоди. Це правило розповсюджується і на осіб, які проживають однією сім'єю, але не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі і які набули майно за час їх сумісного проживання. Так, 5 березня 2007 р. Долгінцевський районний суд м. Кривого Рогу Дніпропетровської області, встановивши факт перебування сторін у фактичних шлюбних відносинах, визнав їхньою спільною сумісною власністю нерухоме майно, набуте за час спільного проживання, і на цій підставі визнав недійсним договір іпотеки, укладений відповідачкою без згоди іншого з фактичного подружжя. Такі випадки непоодинокі в наш час, адже фактичні шлюби з кожним днем стають усе популярнішими серед населення. Документально ж підтвердити наявність фактичного чоловіка чи дружини в особи, що укладає договір, неможливо. У зв’язку з цим на практиці часто трапляються випадки, коли сторона, укладаючи основний договір, виконання якого забезпечується іпотекою, свідомо ухиляється від доведення до відома контрагента наявності фактичного подружжя. У сучасних економічних умовах така поведінка особливо поширена при укладенні кредитних договорів. Замість висновків Дамо декілька практичних порад особам, які укладають договори, що забезпечуються іпотекою. Передусім слід звертати увагу на валюту договору, пам’ятаючи, що безспірною валютою в Україні визнана гривня. Укладаючи договір, переконайтесь у наявності в контрагента достатніх повноважень для укладення відповідного правочину, оскільки їх відсутність в подальшому може призвести до визнання такого правочину недійсним. А якщо ви хочете, щоб контрагент своєчасно погашав заборгованість, відслідкуйте його діяльність за різними інформаційними базами.